பத்திரங்கள் பத்திரம்!

Wed Dec 16, 2015 5:01 pm

பத்திரங்கள் பத்திரம்!

பாதுகாப்பு வழிமுறைகள்...கே.அழகுராமன், வழக்கறிஞர்.

ஒருவரின் அந்தஸ்து அவர் வைத்திருக்கும் சொத்துக்கள்தான். நீங்கள் வாங்கிய சொத்துக்கள் உங்களுக்கே உங்களுக்குத் தான் என்பதை எடுத்துச் சொல்வதற்கு ஆதாரமாக இருப்பவை பத்திரங்கள் தான். உங்களிடம் இருக்கும் பத்திரங்கள் மிக பத்திரமாக இருக்க என்ன செய்ய வேண்டும்?
பதிவு!
சொத்துப் பத்திரங்களை பத்திரமாக வைக்க வேண்டியதால்தான் பத்திரங்கள் எனப் பெயர் வந்ததோ என்னவோ. பத்திரங்கள் மூலமாக ஒருவரது விருப்பம், எண்ணம் போன்றவை செயலாக்கம் பெறப்பட்டு உயிரூட்டும் விதமாக சட்டபூர்வமாக செல்லத்தக்க விதத்தில், ஆவணங்களாக ஏற்படுத்தப்பட்டு, மோசடிகளை தவிர்க்கும் விதமாக ஒரு நபருக்கு ஒரு சொத்து எந்த பிரச்னையுமின்றி, பிறர் உரிமை கோராதவாறு அந்த நபரை சென்றடைவதற்கு வழிவகை செய்து தருவதே பதிவு எனப்படும்.
ஒரு சொத்தை, கிரயத்தொகையான பிரதிபலனை (Sale Consideration) கொடுத்து, விற்பவர் உங்கள் பெயருக்கு எழுதிக்கொடுத்து, உங்கள் பெயருக்கான உரிமை மாற்றம் (Title Transfer) செய்து கொடுத்து, அந்த பதிவு முடிந்தபின் சில வாரங்களில் சம்மந்தப் பட்ட பதிவு அலுவலகம் சென்று பதிவு செய்யப்பட்ட கிரயப் பத்திரத்தினை (Sale Deed) திரும்பப் பெறுதல் வேண்டும். அந்த கிரயப் பத்திரத்துடன் நகல் சேர்த்து பதிவு செய்யப்பட்டிருப்பின், அதனையும் மறக்காமல் திரும்பப் பெறுதல் வேண்டும். இப்போது உங்கள் சொத்துக்கான ஒரிஜினல் பத்திரங்கள் உங்கள் வசம் வந்துவிடும்.

சரிபார்த்தல்!
பதிவான பத்திரத்தின் அனைத்து பக்கங்களிலும் விற்ற நபரின் கையொப்பம், அவரது அடையாள அட்டை விவரங்கள், பதிவாளர் கையொப்பம், ஸ்கேன் செய்துகொண்ட விவரங்கள், குறைவான முத்திரைத்தாள் கட்டணம் செலுத்தி இருந்தால் அதுகுறித்த விவரங்கள், புகைப் படங்கள், களப்பணி மேற்கொள்ளப் பட்டிருப்பின் சொத்தின் மதிப்பு சரி என்ற சான்றிதழ், ஆவணங்களுக்கு வழங்கப்பட்ட எண், ஆவணத்தின் மொத்தப் பக்கங்கள் என அனைத்தையும் சரிபார்த்தல் அவசியம்.
இந்த அசலுடன், சம்பந்தப்பட்ட இதர மூல ஆவணங்களின் ஒரிஜினல், அதன் தாய்பத்திரங்களின் நகல்கள், வில்லங்கமில்லா சான்றிதழ்கள், பட்டா, சிட்டா, போன்ற வருவாய் துறை ஆவணங்கள், வரி ரசீதுகள், லே அவுட் பிளான் மற்றும் சட்டரீதியான கருத்து பெறப்பட்டிருந்தால், அதனையும் இணைத்துக்கொண்டால் நாம் அந்த சொத்தினை அபிவிருத்தி செய்யும்போதோ, விற்பனை செய்யும்போதோ, குழம்பி நிற்கவேண்டிய அவசியமில்லை.
எப்படி பத்திரப்படுத்துவது?
பத்திரமாக இருக்க வேண்டும் என்பதற்காக பத்திரங்களை லேமினேஷன் செய்தல் கூடாது. ஆவணங்களின் நம்பகத்தன்மை கேள்விக் குறியாகிவிடும். ஆவணங்களை தனித்தனியே பிரித்து, தைத்து வைத்தல் நல்லது. ரப்பர் பேண்ட், கிளிப்புகள் போன்றவைகளைத் தவிர்த்துவிடுவது நல்லது. அடுத்து, ஆவணங்களை பாலித்தீன் கவரில் போட்டு, அதற்குள் அந்துருண்டை போன்ற ரசாயன பொருட்களைப் போட்டு வைப்பதன் மூலம் ஆவணங்கள் பாழ்படும் அபாயம் அதிகம்.
பத்திரங்களை சாதாரண ஃபைல்களில் வைத்து பத்திரப்படுத்துவதே நல்லது. முடிந்தால் அனைத்து பத்திரங்கள் பத்திரம்! P48b

ஆவணங்களையும் தேதிப்படி வரிசைப்படுத்தி, பென்சிலால் பக்க எண்கள் கொடுத்து வைக்கலாம். பயணங்களின்போது, ஒரிஜினல் மற்றும் இதர பத்திரங்களை பத்திரமாக கையாள்கிறோம் என சுமந்துசெல்வதை தவிர்த்தல் வேண்டும். அடிக்கடி பத்திரங்களை எடுத்து, நல்ல சூரிய வெளிச்சத்தில் ஒவ்வொரு தாளாக, தனித்து, பிரித்து, சிறிது நேரத்துக்குப் பிறகு மீண்டும் அவ்வாறே பத்திரப்படுத்தி வைத்தாலே போதுமானது.
வங்கி லாக்கர்களில் வைக்கப்பட்டுள்ள ஆவணங்களை, ஆண்டுக்கு இரண்டு முறையாவது இவ்வாறு, எடுத்து, வெளி உலகை காட்டிய பின்பு மீண்டும் பெட்டகப்படுத்தலாம்.
எதிர்கால பாதுகாப்பு!
அய்யா, என் கெணத்தைக் காணோம் என்பது வெறும் காமெடி சீன் அல்ல. பத்திரப்பதிவுக்குப்பின் பாதுகாத்தல் என்ற ஒரு விஷயத்தையே நாம் கவனிக்கத் தவறுவதுதான். பல லட்சம் ரூபாய் கிரய தொகையாகவும், சில லட்சங்கள் பத்திர வகையறாக்களுக்குமாக செலவு செய்து கிரயம் பெற்ற சொத்தை, அதன்பின்பு என்ன செய்ய வேண்டும், எப்படி பாதுகாத்து பராமரிக்க வேண்டும்?
முதலில், பத்திரப்பதிவு முடிந்தபின்னர், சம்பந்தப்பட்ட பதிவகம் சென்று பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரத்தினை திரும்ப பெறுதல் வேண்டும். சில நாட்களுக்குப்பின் அதே பதிவகத்தில், உங்கள் பத்திரத்தின் பதிவு எண்ணை குறிப்பிட்டு, ஒரு சான்றிட்ட நகல் (Certified Copy of Sale Deed) வேண்டி மனு கொடுத்து, அதனை அந்த அலுவலகத்திலிருந்து, 20 ரூபாய் பத்திரத்தில் சான்றிட்ட நகலாக தருவதை பெற்று, ஏற்கனவே பதிவு செய்து திரும்பப் பெற்றிருந்த ஒரிஜினல் ஆவணத்துடன் ஒப்பிட்டு பார்த்துக்கொள்தல் நல்லது. தற்போது, உங்கள் சொத்துக்கான பத்திரங்களைப் பொறுத்தமட்டில் உங்களது கிரயப்பத்திரம் பாதுகாக்கப்பட்ட ஒன்றாகிவிட்டது.
இப்போது, கிரயப் பத்திரத்தின் ஜெராக்ஸ் நகல் ஒன்றினை சம்பந்தப்பட்ட வருவாய் அலுவலகத்தில் சமர்ப்பித்து, உங்கள் சொத்துக்கான வரி விதிப்பினை ஏற்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும். காலி இடம் என்றாலும் சரி, கட்டப்பட்ட வீடு என்றாலும் சரி, அதன் அளவுக்கேற்பவும், சொத்து அமைந்துள்ள கிராமம், அமைவிடம், போன்றவைகளுக்கேற்பவும் சொத்து வரி விதிப்பு செய்யப்படும். நீங்கள் வாங்கிய சொத்துக்கான வரி விதிப்பு உங்கள் பெயருக்கு ஏற்படுத்துவதும் உங்கள் உரிமையை நிலைநாட்டக்கூடிய ஒரு கூடுதல் ஆவணமே. எனவே, நம் சொத்துதானே, பதிவு செய்யப்பட்ட கிரயப்பத்திரம்தான் நம் வசம் உள்ளதென பலகாலம் பார்க்காமல் இருக்கும்பட்சத்தில், ‘கிணத்தை காணோம்’ என்று நீங்களும் கூப்பாடு போடத்தான் வேண்டியிருக்கும்.

பட்டா!
கிரயப் பத்திரம், சொத்து வரி என உங்கள் பெயரிலுள்ள உரிமையை நன்கு பரிசீலித்து வருவாய்த் துறையின் பதிவேடுகளில் ஏற்றி, உங்கள் பெயருக்கு பட்டயமாக வழங்கப்படுவதுதான் பட்டா எனப்படுவது. சம்பந்தப்பட்ட வட்டாட்சியர் அவர்களால் வழங்கப்பட்ட பட்டாவின் அடிப்படையில் சிட்டா, அடங்கல், போன்ற அந்தந்த கிராம கணக்கினங்களில் உங்கள் பெயரும், சொத்து விவரமும், பதிவேற்றம் செய்யப்படும்.
இப்போது வருடத்துக்கு ஒருமுறை அல்லது இரு முறை என உங்கள் சொத்துக்கான வில்லங்க சான்றிதழ் (Encumbrance Certificate) தாக்கல் செய்து தேவையில்லாத வில்லங்கம் எவையும் உள்ளனவா அல்லது உருவாக்கப்பட்டுள்ள னவா என பார்த்து வருதல் அவசியம்.
சொத்துக்கள் பத்திரமா?
இதை எல்லாம் செய்துவிட்டால் பத்திரங்கள் பத்திரம். ஆனால், உங்கள் சொத்துக்கள் பத்திரமா?
‘‘போன வருஷம்தான் செங்கல்பட்டு பக்கம் ஒரு மனை வாங்கினேன். எங்கே இருக்குன்னு கண்டுபிடிக்கவே முடியல. நேரா கார்ல கூட்டிவந்துதான் காட்டினாங்க... அதுக்கப்புறம் இப்பத்தான் பார்க்க வருகிறேன். அடையாளமே தெரியல. லே அவுட் போர்டுகூட பெருசா இருந்துச்சு. இப்ப எங்கன்னு தெரியல.”
அப்ரூவல் இல்லாத லேஅவுட்டில் வாங்கும் மனைகளில் பல இடங்களை இப்படித்தான் தேடவேண்டி வரும். காரணம், அருகருகே முளைத்துவரும் இதர அங்கீகாரமில்லா மனைப் பிரிவுகளும், அதன் விற்பனைக்காக மாற்றப்படும் ஏற்கெனவே இருந்த மனைப்பிரிவின் கட்டமைப்புகள், அணுகுச்சாலைகள், இதர வசதிகள் போன்றவை உங்கள் சொத்தை கபளீகரம் செய்யும் காரணிகள். இந்த குழப்படிகள் வராதிருக்க, வாங்கிய சொத்துக்கள் எதுவாக இருப்பினும், அதனை மூன்று மாதத்துக்கு ஒரு முறையாவது சென்று பார்வையிடுதல் அவசியம்.
பேப்பர் ஒர்க்ஸ் எனப்படும் பதிவு, பட்டா போன்ற ஏற்கெனவே விவரித்த வேலைகள் அனைத்தும் முடிந்தபின்னர் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் இவை. நீங்கள் வாங்கிய மனையானது அப்ரூவ்டு லே அவுட்-ல் உள்ளதெனில் பல பிரச்னைகள் தவிர்க்கப்படும். அதுவே அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவெனில், பிரச்னை எந்த ரூபத்தில், எப்போது, எப்படி வரும் என்றே தெரியாத ஒருநிலை. இதனை தவிர்ப்பதுதான் வேலி இடுவது (Fencing) என உங்கள் சொத்தைப் பாதுகாக்கும் ஒரு முக்கிய அம்சம்.
உங்கள் பத்திரத்தில், சொத்து விவரத்தில் கண்டுள்ள அளவுகளின் படியும், நான்குமால் எனப்படும் (boundaries) நான்கு புறமும் உள்ள எல்லைகளின் விவரப்படியும் உங்கள் சொத்தினை அளவிட்டு, நான்கு எல்லைக்குமான கல் ஊன்றி, உங்கள் சொத்தினை அருகருகே உள்ள மற்ற சொத்துக்களிலிருந்து தனித்து, பிரித்து காட்டும்படியாக வேலி அமைத்து, அதனை அடையாளப்படுத்தல் (Demarcation) மிகவும் அவசியம்.

அடையாளப்படுத்த வலைப்படுத்தல், காம்பௌண்டு சுவர் கட்டுதல் போன்ற எதனையும் மேற்கொள்ளலாம். அதற்கான செலவிடல் நிச்சயம் உங்கள் சொத்து மதிப்பினை உயர்த்தும். முடிந்தால் அந்த இடத்தில் கிணறு எடுத்தும், பயன் தரும் மரங்கள் வைத்து, ஒரு மின்சார இணைப்பும் உங்கள் பெயரில் பெற்றுக் கொள்ளலாம். அது உங்களது சொத்தின் சுவாதீனத்தை மேலும் உறுதிபடுத்தும்.