NRI & PIO - நிலம் வாங்க

நான் தற்போது அமெரிக்காவில் வசித்து வருகிறேன். தமிழ் நாட்டில் சொத்து
ஒன்று வாங்க எண்ணுகிறேன். நான் என் பெயரில் வாங்க முடியுமா? நான் என்
தந்தைக்குப் பணம் அனுப்பி அவர் பெயரில் சொத்து வாங்கலாம் என்று
நினைக்கிறேன். இது சரியான வழியாக இருக்குமா?

நீங்கள் அமெரிக்காவில் இருப்பதால் தமிழ்நாட்டில் உங்கள் பெயரில் சொத்து
வாங்க முடியாது என்பது தவறான எண்ணம். உங்கள் பெயரிலேயே சொத்து வாங்கலாம்.
அதற்கு ஒரு பவர் ஏஜண்ட்டை நீங்கள் தமிழ்நாட்டில் நியமிக்க வேண்டும்.
அதற்கான பத்திரம் தயாரித்து அதில் அமெரிக்காவில் உள்ள நோட்டரி பப்ளிக்
(Notary Public) ஒருவரிடம் கையொப்பம் வாங்க வேண்டும். அதைத்
தமிழ்நாட்டில் உள்ள நீங்கள் நியமிக்கும் பவர் ஏஜன்ட் அனுப்பி, இங்குள்ள
ஏதாவது ஒரு மாவட்ட சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் (Sub-Registration Office)
அட்ஜுடிகேஷன் (Adjudication) செய்ய வேண்டும். அட்ஜுடிகேஷன் என்பது
ரூ.100/- பணம் செலுத்தி அந்தப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்யும் முறையாகும்.

இந்த முறையின் மூலம் உங்கள் பெயரில் சொத்து வாங்கலாம். உங்களுக்கு பதில்,
பத்திரத்திலும், சார் பதிவாளர் அலுவலகத்திலும் (Sub Registration Office)
உங்களுடைய பவர் ஏஜண்ட் கையொப்பமிடுவார்.

பவர் ஏஜண்டை நியமித்தால் ஏதாவது பிரச்சினை ஏற்படும் என்று சில பேர்
நினைப்பதுண்டு. பவர் ஏஜன்ட் தவறான வழியில் செயல்பட்டு விடுவார்கள் என்று
சந்தேகிப்பதுண்டு. பவர் பத்திரம் சரியான முறையில் தயாரித்து விட்டால்
இந்தப் பிரச்சினை ஏற்பட வாய்ப்பில்லை.

பவர் ஏஜண்டை நியமிக்கும் போது அதற்கான பத்திரத்தில் நீங்கள் வாங்க
நினைக்கும் சொத்தின் முழு விவரத்தையும் கொடுத்து, குறிப்பிட்ட அந்த
சொத்தை வாங்குவதற்கு மட்டும் ஒருவரை பவர் ஏஜண்டாக நியமிக்க வேண்டும்.
அப்படி நியமிக்கும் போது உங்கள் பெயரில் சொத்து வாங்குவதற்கு மட்டும்தான்
அவர் பவரை உபயேகிக்க முடியும். மேலும், விற்பதற்கோ, அடமானம் போன்ற
காரியங்களை செய்வதற்கோ பவர் ஏஜண்டால் முடியாது.

நீங்கள் உங்கள் தந்தையையே பவர் ஏஜண்டாக நியமிக்கலாம். உங்கள் அப்பா
பெயருக்குப் பணம் அனுப்பி, அவர் பெயரில் சொத்து வாங்கும் போது அவருக்கு
வருமானத்திற்கான (Income Tax) வழிமுறை காட்ட வேண்டும். மேலும், உங்கள்
தந்தைக்கு திடீரென்று ஏதாவது அசம்பாவிதம் நிகழ்ந்து விட்டால் உங்களுக்காக
வாங்கப்பட்ட சொத்திற்கு அவருடைய எல்லா வாரிசுதாரர்களும் உரிமையாளர்களாகி
விடுவார்கள்.
----------------------
நான் இங்கிலாந்தில் வசித்து வருகிறேன். இந்தியாவில் உள்ள எனது சொந்த
ஊரில் எனக்காக சில சொத்துக்களை வாங்கியிருக்கிறேன். என் தந்தைக்கு
முறைப்படி பவர் ஆஃப் அட்டர்னி கொடுத்திருந்தேன். நான் இங்கிருந்து
ஊருக்கு பணம் அனுப்ப, என் தந்தை சொத்துக்களை வாங்கி அதைப் பராமரித்து
வந்தார். ஆனால் கடந்த வருடம் அவர் இறந்துவிட்டதால், என் தாயார் எல்லாப்
பத்திரங்களையும் என்னிடம் தந்துவிட்டார். அவர் தற்போது என் சொத்துக்களைப்
பராமரித்து வருகிறார். எனக்கு ஒரு அண்ணனும் தம்பியும் இருக்கிறார்கள்.

அண்ணன் இந்தியாவிலும் தம்பி என்னுடன் இங்கிலாந்திலும் இருக்கிறார்கள்.
நான் எனது காலத்திற்குப் பின் என் சொத்துக்களை என் பிள்ளைகளுக்குத்
தந்துவிட வேண்டும் என்று நினைக்கிறேன். என் பிள்ளைகள் இருவரும்
இங்கிலாந்தில்தான் இருப்பார்கள். பிற்காலத்தில் அவர்களுக்கு என் சொத்தைப்
பராமரிப்பதற்கோ அல்லது விற்பதற்கோ எந்தப் பிரச்சினையும் வராமல் இருக்க
நான் என்ன செய்ய வேண்டும்? தகுந்த ஆலோசனை தேவை. நன்றி!

- சாந்தி, இங்கிலாந்து

நீங்கள் இரு வகையான பிரச்சினைகளைப் பற்றி கேட்டிருக்கிறீர்கள்.
1) சொத்தை விற்பது
2) சொத்தைப் பராமரிப்பது

1) சொத்தை விற்பது :

நீங்கள் முறைப்படிதான் சொத்து வாங்கியிருக்கிறீர்கள். உங்கள்
காலத்திற்குப் பிறகு உங்கள் சொத்து உங்கள் குழந்தைகளுக்குத்தான் போய்ச்
சேரும். அதை உங்கள் குழந்தைகள் விற்க நினைக்கும்போது அவர்களே இங்கு வந்து
விற்கலாம் அல்லது இங்கு யாருக்கவது Power of Attorney கொடுத்து
விற்கலாம். ஆனால் உங்கள் இரு குழந்தைகளில் எந்தெந்த சொத்து யாருக்கு
என்பதை நீங்கள் முடிவு செய்து இப்பொழுதே அதன்படி உயில் எழுதி வைத்து
விட்டால் நல்லது. அதை நீங்கள் இங்கு வரும்போது சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில்
(Sub Registrar Office) பதிவு செய்துவிடவேண்டும். அப்படி செய்துவிட்டால்
உங்கள் காலத்திற்குப் பிறகு அந்தந்த சொத்துக்களின் உரிமம் உங்கள்
பிள்ளைகளுக்குத் தானாகவே போய்ச் சேர்ந்துவிடும். பின்பு அவர்களுக்கென்று
உள்ள சொத்தை அவர்கள் தங்களது விருப்பப்படி தனியாக விற்கலாம்.

அப்படியில்லை என்றால் உங்கள் எல்லா சொத்துக்களுக்கும் உங்கள் இரு
பிள்ளைகளும் உங்கள் கணவரும் உரிமையாளர்கள் ஆகிவிடுவார்கள். அவர்கள்
மூவரும் வாரிசு சான்றிதழ் வாங்கவேண்டும். எந்த சொத்தை விற்றாலும் மூவரும்
சேர்ந்துதான் விற்கவேண்டும். அதனால் இப்பொழுதே முறைப்படி உயில் எழுதி
பதிவு செய்து விடுவது நல்லது.

2) சொத்தைப் பராமரிப்பது

எந்த வகையான சொத்து என்பதை வைத்துத்தான் பராமரிப்பு அமையும்

a) வீடு அல்லது Flat
b) நிலம்

a) வீடு அல்லது Flat என்றால் கீழ்க்கண்டவற்றில் கவனம் செலுத்த வேண்டும்.

i) அரசாங்கத்திற்குக் கட்டவேண்டிய Corporation tax, Metro water tax, EB
அனைத்தும் உங்கள் பெயரில் மாற்றப்பட்டிருக்க வேண்டும். அனைத்து
வரிகளையும் தவறாமல் கட்டி விட வேண்டும்.

ii) வாடகைக்கு விட்டிருந்தால், agreement உங்கள் பெயரில்தான் இருக்க
வேண்டும். அதற்கான வாடகைப் பணம் உங்கள் பெயரில் வங்கியில் போடப்பட
வேண்டும். ஒரு வேளை நீங்கள் Power of Attorney மூலம் வாடகைக்கு
விட்டிருந்தால், வாடகைப் பணத்தை அவர் வாங்கி உங்கள் வங்கி
அக்கவுண்ட்டி-ல் போடவேண்டும். அவர்கள் மூலம் வரிகள் அரசாங்கத்திற்கு
செலுத்தப்பட்டால் அதற்கான நகலை (copy) நீங்கள் அனுப்பச் சொல்லி
பாதுகாத்து வைத்துக் கொள்ளவேண்டும் அல்லது அரசாங்க இணையதளங்கள் மூலம்
சரிபார்த்துக் கொள்ளவேண்டும். ஒப்பந்த காலம் முடிந்த பிறகு தவறாமல்
புதுப்பிக்க (renewal) வேண்டும்.

சொத்தை தரிந்தவர்கள்தான் பராமரிக்கிறார்கள் என்று சிறிதளவும் அலட்சியமாக
இருத்தல் கூடாது.

b) நிலமாக இருந்தால் கீழ்க்கண்டவற்றில் கவனம் செலுத்த வேண்டும்:

i) உங்கள் பெயரில் பட்டா வாங்கி விட்டீர்களா என்பது மிக மிக முக்கியம்.
பட்டா வாங்காமலிருந்தால் முதலில் அதை வாங்கி விடுங்கள்.

ii)வருடத்திற்கு ஒரு முறை வில்லங்க சான்றிதழ் (EC) விண்ணப்பம் செய்து
வாங்கிக் கொள்வது நல்லது.

iii) உங்கள் நிலத்தைப் பராமரிப்பவர் அவ்வப்போது இடத்திற்குச் சென்று பார்வையிட்டு
யாராவது ஆக்கிரமிப்பு செய்யாமல் பார்த்துக் கொள்ள வேண்டும்.
iv) நீங்கள் இங்கு வரும் போது தவறாமல் நேரில் சென்று இடத்தை பார்வை
இடுங்கள்.
v) வரி கட்ட வேண்டிய இடமாக இருந்தால் தவறாமல் கட்டிவிடவேண்டும்.
vi) தாய்ப் பத்திரத்தை (Parent Documents) நிலம் வாங்கியவரிடமிருந்து
வாங்கி விட்டீர்களா என சரிபார்த்துக் கொள்ளுங்கள்
-----------------
NRI & PIO

வெளிநாட்டில் வாழும் இந்தியர்களும், இந்திய வம்சாவளி மரபை
சார்ந்தவர்களும் பணம் சேர்ந்தவுடன் முதலீட்டிற்காக முதலில்
தேர்ந்தெடுப்பது இந்தியாவில் உள்ள சொத்துகளில் முதலீடு செய்வது தான்.
குறிப்பாக தமிழ்நாட்டில் கடந்த சில வருடங்களாக சொத்தின் விலை பல மடங்காக
உயர்வதால் வெளிநாட்டில் உள்ள தமிழ்நாட்டைச் சேர்ந்தோர் இங்கு அதிகம்
நிலம் வாங்குகிறார்கள். ஏனென்றால் வெளிநாட்டு வங்கிகளில் கொடுக்கப்படும்
வட்டி விகிதம் மிகவும் குறைவு.

ஆனால் இந்திய நாட்டில் சொத்து வாங்குவதற்கான விதிமுறைகள் தெரியாததால் பல
இன்னல்களை சந்திக்க வேண்டியிருக்கிறது. அவர்கள் சொத்தை விற்கும் போதும்
வாங்குபவருக்கும் பிரச்சனை ஏற்படுகிறது. வெளிநாட்டில் வாழும் இந்தியர்கள்
இரு வகைகளாக பிரிக்கப்படுகிறார்கள்.

1. Non Resident Indian (NRI)

இந்திய குடியுரிமை பெற்றுள்ள ஒருவர் வேலைக்காகவோ, தொழில் செய்வதற்காகவோ
அல்லது வேறு காரணங்களுக்காகவோ வெளிநாட்டில் தங்க நேரிடும் போது அவர்
NRI-ஆக கருதப்படுகிறார்.

2. Person of Indian Origin (PIO)

பாகிஸ்தான், வங்காள தேசம், ஆப்கானிஸ்தானம், பூட்டான், இலங்கை மற்றும்
நேபாளம் ஆகிய நாடுகளைத் தவிர மற்ற நாடுகளில் வாழும் வெளிநாட்டு வாழ்
இந்தியர்கள் கீழ்கண்டவற்றை ஏதேனும் ஒன்றை பூர்த்தி செய்யும் போது PIO- ஆக
கருதப்படுகிறார்கள்.

a) அவர்கள் இந்திய பாஸ்போர்ட்டை வைத்திருந்தால்.
b) இந்தியக் குடி உரிமை சட்டம், 1955 (57 of 1955) படி அவருடைய தந்தை
அல்லது paternal grand father இந்தியாவின் குடி உரிமை பெற்றவராக இருக்க
வேண்டும்.

மேற்கண்டவர்கள் இந்தியாவில் சொத்து வாங்கலாம். அப்படி வாங்கும் போது நம்
அரசாங்கத்தால் வகுக்கப்பட்ட கீழ்கண்ட விதிமுறைகளை பின்பற்ற வேண்டும்.

1. வீட்டுமனைகள், வணிகவளாக இடம், வீடு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு (flat)
போன்றவற்றை வாங்கலாம். விவசாய நிலம், பண்ணைத்தோட்டம் மற்றும் plantation
சொத்துக்கள் முதலியவைகளை வாங்கக்கூடாது.

2. இடம் யாரிடம் இருந்து வாங்குகிறாரோ அவருக்கு செலுத்த வேண்டிய தொகையை
வாங்குபவர் எந்த நாட்டில் குடியிருக்கிறாரோ அங்கு அவர் பெயரில் உள்ள
வங்கியில் இருந்தோ அல்லது இந்தியாவில் உள்ள அவரது வங்கி கணக்கில் இருந்தோ
Reserve Bank of India- வின் விதிமுறைப்படி பணம் செலுத்தியிருக்க
வேண்டும்.

3. மும்பையில் இருக்கும் Central Office of Reserve Bank-கிற்கு IPI7என்ற
விண்ணப்ப படிவத்தை பூர்த்தி செய்து சொத்து வாங்கிய 90 நாட்களுக்குள்
கிரயப்பத்திரத்தின் நகலையும் மற்றும் நிலம் விற்பனை செய்தவருக்கு பணம்
வங்கி மூலம் செலுத்தப்பட்டதற்கான சான்றுகளையும் இணைத்து அனுப்பவேண்டும்.

IPI 7 படிவத்தில் பெயர், முகவரி எதன் அடிப்படையில் நீங்கள் NRI அல்லது
PIO ஆக இருக்கிறீர்கள். நீங்கள் வாங்கிய சொத்து பற்றிய விவரம், எதற்காக
வாங்குகிறீர்கள் என்ற காரணம், எப்படி பணம் நீங்கள் செலுத்தி
இருக்கிறீர்கள் போன்ற விவரங்கள் இதில் கேட்கப்பட்டிருக்கும்.

மேற்கண்ட விதிமுறைகளை கைபிடிக்கும் பட்சத்தில் சொத்து வாங்குவதில் எந்த
பிரச்சனையும் இருக்காது.

இதில் பலர் செய்யும் தவறு இந்த விவரம் தெரியாமல் பண்ணை நிலங்கள் மற்றும்
உள்ளாட்சியால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வீட்டு மனைகள் முதலியவற்றை வாங்கி
விடுவது தான். உள்ளாட்சியில் வீட்டுமனைக்கு அங்கீகாரம் அளிக்க அதிகாரம்
இல்லை என்ற காரணத்தினால் அந்த இடமும் அது எதற்கு பயன்படுத்தப்பட்டதோ அந்த
நிலமாகவே கருதப்படும். எடுத்துக்காட்டாக ஒரு விவசாய நிலம் உள்ளாட்சியால்
அங்கீகரிக்கப்பட்டு வீட்டு மனைகளாக விற்கப்பட்டிருந்தால் அது வீட்டு
மனையாக கருதப்படாது. விவசாய நிலமாகவே கருதப்படும். அதனால் இந்த இடத்தை
NRI அல்லது PIO வாங்கக்கூடாது.

மலேசியாவில் வசிக்கும் PIO ஒருவர் 2000-ஆம் ஆண்டு இந்த விவரம் தெரியாமல்
அரக்கோணம் அருகில் 5 ஏக்கர் பண்ணை நிலம் ஒன்றை வாங்கி அதை அதிக பணம்
செலவழித்து மா, கொய்யா, தென்னை போன்ற மரங்களை நட்டு பராமரித்து வந்தார்.
அவசரத்தேவைக்கு இப்போது விற்க நினைக்கும் போது அவரால் அந்த இடத்தை விற்க
முடியவில்லை. வாங்குவதற்கே அனுமதி இல்லாத ஒருவரால் இதை எப்படி விற்க
முடியும் என்று பலரும் கேட்க ஆரம்பித்து விட்டனர். இப்போது விற்கவும்
முடியாமல் அதை என்ன செய்வது என்றும் தெரியாமல் திணறுருகிறார்.

இன்னொரு முக்கியமான விஷயத்தையும் மனதில் கொள்ள வேண்டும். பலர்
இந்தியாவில், முக்கியமாக தமிழ் நாட்டில் நிலத்தில் முதலீடு செய்து விட்டு
சிறிது காலத்திற்குப் பிறகு அதை நல்ல விலைக்கு விற்று, விற்ற முழு
பணத்தையும் அவர்கள் வாழ்ந்து கொண்டிருக்கும் நாட்டிற்கு எடுத்துச்
செல்லலாம் என நினைக்கிறார்கள். அது தவறு. அவர்கள் 26.05.1993 அன்றோ
அல்லது அதற்கு பிறகோ சொத்து வாங்கி இருந்தால் அந்த சொத்தை அவர்கள்
விற்பனை செய்யும் பட்சத்தில், இடம் வாங்கும் போது எவ்வளவு பணம்
கொடுத்தார்களோ அந்த பணத்தை மட்டும் தான் அவர்கள் வசிக்கும் நாட்டிற்கு
வங்கி வழியாக எடுத்துச் செல்ல முடியும். மீதி பணத்தை இந்தியாவில்
அவர்களுடைய வங்கி அக்கவுன்ட்டில் தான் வைத்திருக்க வேண்டும்.

26.05.1993-க்கு முன்பு வாங்கி இருக்கும் சொத்தை விற்கும் போது முழு
பணத்தையுமே எடுத்துச் செல்ல முடியாது. பணத்தை எடுத்துச் செல்வதற்கும் சில
விதிமுறைகள் இருக்கின்றன. அதற்கு மும்பையில் இருக்கும் Central Office of
Reserve Bank -ன்அனுமதி பெற வேண்டும். IPI 8 என்ற படிவத்தை பூர்த்தி
செய்து நிலம் விற்ற 90 நாட்களுக்குள் அனுப்ப வேண்டும். Reserve Bank of
India -யிடம் அனுமதி பெற்ற பின்னரே பணத்தை எடுத்துச் செல்ல முடியும். IPI
8 படிவத்தில் பெயர், குடியுரிமை, பிறந்த தேதி, விற்ற சொத்தின் முழு
விவரங்கள் மற்றும் இந்தியாவில் அவருக்கு இருக்கும் வங்கியின் அக்கவுன்ட்
விவரங்கள் முதலியவை கேட்கப்பட்டிருக்கும். இரண்டு சொத்துக்களுக்கு
மட்டுமே இப்படி செய்ய முடியும். இரண்டு சொத்துக்களுக்கு மேல்
வாங்குபவர்கள் அந்த சொத்தை விற்கும் போது தாங்கள் அனுப்பிய பணத்தைக் கூட
திருப்பி எடுத்துச் செல்ல முடியாது. மேலும் சொத்து வாங்கி மூன்று
வருடத்திற்கு பிறகு தான் விற்க முடியும். இந்த விவரம் தெரியாததால் பல
பேர் அவதிப்படுகிறார்கள்.

2001-ஆம் ஆண்டு ஒரு வீட்டு மனையை அமெரிக்காவில் வாழும் NRI ஒருவர்
வாங்குகிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம். அப்போது நிலம் வாங்குவதற்கு அவர்
கொடுத்த தொகை 5,000.00 US டாலர்கள் 2010-ல் அவர் அந்த வீட்டு மனையை
ரூ.7,00,000.00 (ரூபாய் ஏழு இலட்சம்)-த்திற்கு விற்கிறார். US டாலரின்
மதிப்பு ரூபாய்.45.00 என்று வைத்துக் கொள்வோம். ரூபாய். ஏழு
இலட்சசத்திற்கு அவருக்கு 15,555.00 US டாலர்கள் கிடைக்கும். ஆனால் அவர்
2001-ல் நிலம் வாங்கும் போது கொடுத்த 5,000.00 US டாலர்கள் மட்டுமே அவர்
வாழ்ந்து கொண்டிருக்கும் அமெரிக்காவிற்கு எடுத்துச் செல்ல முடியும். மீதி
தொகையை இந்தியாவில் அவருடைய வங்கிக் கணக்கில் தான் வைத்திருக்க வேண்டும்.

குறிப்பிட்ட காலம் மட்டுமே வெளி நாடுகளில் இருந்து சம்பாதித்து விட்டு
திரும்பி வருபவருக்கு இந்த மாதிரி பிரச்சனை ஏற்படாது.

அதனால் வெளிநாடு சென்று வேலை பார்த்து சம்பாதிப்பவர்கள் இந்தியாவிற்கு
திரும்பி வந்து இருந்தால் மட்டுமே இங்கு இடம் வாங்க வேண்டும்.

வெளிநாடுகளில் நிரந்தரமாக குடியேற நினைப்பவர்கள் சம்பாதித்த பணம்
பன்மடங்காக பெறுக வேண்டும் என்ற ஆசையை மட்டும் வைத்துக் கொண்டு
சொத்துக்களை வாங்கக் கூடாது. 1998-ஆம் ஆண்டு லண்டனில் வேலை கிடைத்த
ஒருவர் குடும்பத்தோடு லண்டன் செல்கிறார். அவருடைய திட்டம் 10 ஆண்டுகள்
அங்கிருந்து பணம் சம்பாதித்தவுடன் இந்தியா திரும்புவதாக எண்ணம். தனது
இரண்டு குழந்தைகளையும் அங்கேயே பள்ளிகளில் சேர்த்து விடுகிறார். 2000-ஆம்
ஆண்டு மனைவிக்கும் அங்கு வேலை கிடைக்கிறது. இருவர் சம்பாத்தியத்தில்
தமிழ்நாட்டில் இரண்டு இடங்களை வாங்குகிறார்கள். 2010-ல் அவர்கள் முதலில்
திட்டமிட்டபடி தமிழ்நாட்டிற்கு வர முயற்சி எடுக்கிறார்கள். அவர்களுக்கு
ஏற்றாற் போல் இங்கு வேலையும் அமையவில்லை. பிள்ளைகளும் வளர்ந்து விட்ட
காரணத்தினால் கல்வி முறையும் வேறுபடுவதால் பிள்ளைகள் லண்டனிலேயே இருக்க
விரும்புகிறார்கள். இப்போது அவர்கள் தமிழ்நாட்டில் வாங்கிய இடம் பல
மடங்கு விலை உயர்ந்து இருக்கிறது. நமது அரசாங்க சட்டப்படி அவர்கள்
லண்டனிலிருக்கும் போது இங்கு இடம் வாங்கியதற்கு அனுப்பிய பணத்தை மட்டுமே
இப்போது அங்கு எடுத்துச் செல்ல முடியும். மீதி பணத்தை என்ன செய்வது என்று
தெரியவில்லை. யாருக்கு கொடுப்பது என்றும் புரியவில்லை. அவ்வளவு பெரிய
தொகையை இங்கு விட்டுச் செல்ல மனமில்லாமலும் என்ன செய்வது என்று
தெரியாமலும் திகைத்துக் கொண்டிருக்கிறார்கள்.
-----------------
வெளிநாட்டிலுள்ள பலர் தங்கள் பெயரில் சொத்து வாங்க ஆசைப்பட்டாலும்
அதற்கான வழிமுறைகள் தெரிவதில்லை. இங்கு உள்ள தமக்கு நம்பிக்கையான ஒருவரை
POA நியமித்து தங்கள் பெயரிலே சொத்து வாங்கலாம். இந்த விவரம் தெரிந்து
இருந்தும் சிலர் POA-யாக நியமிக்கப்படுபவர் அதை தவறான வழியில்
உபயோகப்படுத்தி விடுவார் என்ற பயத்தினாலும் சொத்து வாங்க யோசிப்பது
உண்டு. வெளிநாட்டில் உள்ளவர்கள் தங்கள் பெயரிலே அரசாங்க விதிமுறைகளுக்கு
உட்பட்டு தமிழ்நாட்டில் (இந்தியாவில்) இடம் வாங்க முடியும்.

POA-ஆக நியமிக்கப்படுபவருக்கு எல்லா அதிகாரமும் கொடுக்கும் பட்சத்திலும்,
பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படும் விஷயங்கள் Specific (குறிப்பாக) இல்லாத
சமயத்தில்தான் அதை தவறான வகையில் உபயோகப்படுத்த முடியும். எந்த சொத்தை
வாங்க இருக்கிறோமோ அந்த சொத்தை வாங்குவதற்கு மட்டும் அவருக்கு POA
கொடுக்க வேண்டும். இப்படி கொடுக்கப்படும் POA-யில் Power-யாருக்கு
கொடுக்கிறோமோ அவருடைய பெயர், முகவரி, சொத்தினுடைய முழு விவரம் அதாவது
அளவு (Measurement), சர்வே எண், கிராமம், வட்டம், மாவட்டம், எந்த சார்
பதிவாளர் அலுவலகத்தில் இந்த சொத்து பதிவு செய்யப்பட இருக்கிறதோ அதனுடைய
விவரம் முதலியவை குறிப்பிடப்பட வேண்டும். மேற்கண்ட விவரம் அனைத்தும்
தெளிவாக இருக்கும் பட்சத்தில் POA-யாக நியமிக்கப்படுவர் தவறான முறையில்
POA உபயோகிக்க முடியாது. ஏனென்றால் மேலே குறிப்பிடப்பட்டுள்ள சொத்திற்கு
மட்டும் அந்த குறிப்பிட்ட சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படும்
பத்திரத்தில் கையொப்பம் இட்டத்துடன் அவர் வேலை முடிந்து விட்டது. வேறு
எதற்கும் அவர் அந்த POA உபயோகிக்க முடியாது.

(எ.கா). ‚பெரும்புத்தூர் வட்டத்தில், வடகால் 'B' கிராமத்தில், 270 சர்வே
எண்ணில் அடங்கி உள்ள 2400 சதுர அடி கொண்ட அரசாங்கத்தால்
அங்கீகரிக்கப்பட்ட வீட்டு மனையை அமெரிக்காவில் உள்ள ஒருவர் வாங்குவதாக
வைத்து கொள்வோம். அவர் சென்னையிலுள்ள நம்பிக்கை உள்ள ஒருவரை POA
நியமிக்கிறார். இந்த சொத்து‚ பெரும்புத்தூர் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில்
பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். மேற்கண்ட விவரங்களை குறிப்பிட்டு POA
கொடுக்கும் பட்சத்தில் POAயாக நியமிக்கப்பட்டவர்‚ பெரும்புத்தூர்
சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திற்கு சென்று பத்திர பதிவின் போது அமெரிக்காவில்
உள்ளவரின் சார்பில் கையொப்பம் இடுவார். வேறு எதற்கும் இந்த POA உபயோகிக்க
முடியாது.

சிலர் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட சொத்துகளை வாங்க வேண்டியதிருக்கும் என்ற
பட்சத்தில், ஒவ்வொரு முறையும் தனி தனியாக POA தயாரிக்க வேண்டியதிருக்குமே
என்று, அதற்கு நேரம் இல்லை, அலைய முடிவதில்லை என பல காரணங்களை சொல்லி ஒரே
பத்திரத்தின் மூலம் எல்லா அதிகாரத்தையும் கொடுத்து விட்டு இறுதியில்
பிராச்சனையில் மாட்டிக் கொள்கிறார்கள். இன்னும் சிலர் வெளிநாட்டில் வேலை
கிடைத்தவுடன், அங்கு போவதற்கு முன்பு இங்கு இருக்கும் போதே தன்னுடைய
உறவினர் யாரையாவது POA-ஆக நியமித்து அவருக்கு எல்லா அதிகாரமும் கொடுத்து
விடுகிறார்கள்.

2005-ல் அமெரிக்காவில் ஒருவருக்கு வேலை கிடைக்கிறது. 5 வருடம் பணிபுரிய
வேண்டிய வாய்ப்பு. அவருடைய உறவினர் ஒருவரின் அறிவுரையின் படி தம்முடைய
உறவினர் ஒருவரை POA-யாக நியமித்து விட்டு அமெரிக்கா செல்கின்றார். அந்த
POA-யில் எந்த ஒரு சொத்து வாங்குவதற்கு, விற்பதற்கு, வங்கியில் அடமானம்
வைப்பதற்கு லே-அவுட் போடுவதற்கு போன்ற எல்லாவற்றுக்கும் அவருக்கு
அதிகாரம் கொடுக்கப்படுகிறது. அமெரிக்காவிற்கு போய் சம்பாதித்து பணத்தை
இங்கே அனுப்பி POA மூலம் வளசரவாக்கத்தில் ஒரு சொத்து வாங்குகிறார்.
பத்திரப்பதிவு எல்லாம் முடிந்த பிறகு பத்திரத்தின் Xerox ஒன்றும் POA-ஆல்
அவருக்கு அனுப்ப படுகிறது. அதை பார்த்த அவர் எல்லாம் நன்றாக நடந்து
விட்டதாக நினைத்து சந்தோஷப்படுகிறார். 2வருடம் கழித்து சென்னை வந்த
அவருக்கு பெரும் அதிர்ச்சி காத்து இருக்கிறது. POA-ஆல் அந்த சொத்து
முன்று மாதத்திற்கு முன்பே விற்கப்பட்டு இருக்கிறது. இது எப்படி நடந்தது
என்று அவருக்கு புரியவில்லை. இதற்கு காரணம் என்ன? POA-யை நியமிக்கும்
போது சொத்தை விற்பது உட்பட எல்லாவற்றுக்கும் அதிகாரம் கொடுக்கப்பட்டது
தான்.

மற்றவர்கள் நம்மை ஏமாற்றுவதற்கு நாமே வழிமுறையை உண்டு பண்ணுகின்றோம்.
மேலே குறிப்பிட்ட விஷயங்களை தெளிவாக குறிப்பிட்டு ஆவணத்தைத் தயாரிக்க
வேண்டும். ஆவணத்தை வெள்ளை தாளில் தயாரித்தால் போதும் முத்திரை தாள் தேவை
இல்லை. இப்படி தயாரித்த ஆவணத்தில் அங்கு Notary இடம் கையொப்பம் பெற
வேண்டும் (இங்கு Notary Public என்பது போல). மேலும் POA கொடுப்பவர்
புகைப்படம், மற்றும் இடது பெருவிரல் ரேகை இருக்க வேண்டும். Notary-ன்
முழு விவரம் அதாவது பெயர், முகவரி, அவருடைய Licence காலவதியாகும் நாள்,
அவருடைய கையெழுத்து, முக்கியமாக அவர்களுக்கு அங்கு உள்ள அரசாங்கத்தால்
அனுமதி அளிக்கப்பட்ட முத்திரை முதலியவை இடம் பெற்று இருக்கும். மேலும் 2
சாட்சிகளும் கையொப்பம் இட வேண்டும். பத்திரத்தில் எல்லா பக்கங்களிலும்
POA கொடுப்பவர் கையொப்பம் இருக்க வேண்டும்.

இந்த POA ஆவணத்தைத் தபால் அல்லது Courier மூலம் POA-யாக
நியமிக்கப்படுபவருக்கு அனுப்ப வேண்டும். அதனுடன் Visa நகல் அல்லது அங்கு
எத்தனை வருடங்கள் தங்க அனுமதி கிடைத்து இருக்கிறது என்பதற்கான
ஆதாரங்களில் ஏதேனும் ஒன்றையும் அனுப்ப வேண்டும். இந்த POA ஆவணத்தைத்
தமிழ்நாட்டில் உள்ள ஏதாவது ஒரு District Registrar அலுவலகத்தில்
Adjudication செய்ய வேண்டும். அதற்கு வெளிநாட்டிலிருந்து பெறப்பட்ட Power
ஆவணம், POA-யாக நியமிக்கப்படுபவரின் புகைப்படம், ID Proof, Visa நகல்
முதலியவற்றை District Registrar அலுவலகத்தில் கொடுக்க வேண்டும்.
முத்திரைத்தாள் கட்டணமாக 105/- ரூபாய் பணம் செலுத்தி ரசீது பெற்றுக்
கொள்ள வேண்டும். POA-யின் புகைப்படம் Power ஆவணத்தின் ஏதாவது ஒரு
பக்கத்தின் பின்புறம் ஒட்டப்பட்டு, District Registrar அந்த
புகைப்படத்தில் கையொப்பம் இடுவார். மேலும் Adjudication Number ஒன்று
கொடுக்கப்படும். மேலும் 105/- ரூபாய் POA- யால் கட்டப்பட்ட விவரம்
குறிப்பிடப்பட்டு District Registrar கையொப்பம் இட்டு இருப்பார்.
Adjudication Number மிகவும் முக்கியமானது. இந்த நம்பரை சொத்து வாங்கும்
போது பதிவு செய்யப்படும் கிரையப்பத்திரத்தில் மறக்காமல் குறிப்பிட
வேண்டும்.

Power ஆவணம் வெளிநாட்டில் எந்த தேதியில் Notary-யிடம் கையொப்பம்
வாங்கப்பட்டதோ அன்றிலிருந்தது 90 நாட்களுக்குள் இங்கு Adjudication
செய்துவிட வேண்டும். அதற்கு பிறகு செய்ய முடியாது. பிறகு திரும்பவும்
புதிய Power தான் வெளிநாட்டில் இருந்து அனுப்ப வேண்டும்.

இந்த POA முறையில் ஒரு குறைபாடும் இருக்கிறது. இப்படி வெளிநாட்டிலிருந்து
அனுப்பப்படும் Power தமிழ்நாட்டில் உள்ள ஏதாவது ஒரு District Registrar
அலுவலகத்தில் Adjudication செய்யப்படுவதால் EC-யில் இந்த entry வராது.
01.11.2009 முதல் தமிழ்நாட்டில் எந்த சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் Power
பதிவு செய்யப்பட்டாலும் அது சொத்து அமைந்துள்ள சார் பதிவாளர்
அலுவலகத்திற்கு அனுப்பப்பட்டு EC-யில் entry வரும்படி அரசாங்கத்தால்
வழிமுறை செய்யப்பட்டது. இது பல மோசடிகள் தவிர்க்க உதவியது.

இதே முறையை வெளிநாட்டிலிருந்து கொடுக்கப்படும் POA-க்கும்
அமுல்படுத்தினால் மிகவும் உபயோகம் உள்ளதாக இருக்கும். தமிழ்நாட்டில் உள்ள
எந்த District Registrar அலுவலகத்தில் Adjudication செய்யப்பட்டாலும் அது
உடனேயே சொத்து அமைந்துள்ள சார் பதிவாளர் அலுவலகத்திற்கு அனுப்பப்பட்டு
EC-யில் entry வரும்படி செய்ய வேண்டும். இப்படி செய்த பிறகு தான் இந்த
POA உபயோகப்படுத்த முடியும் என்றும் அரசாங்கம் அறிவிக்க வேண்டும்.

சிலருக்கு இன்னும் ஒரு பெரிய சந்தேகம் இருக்கிறது. வெளிநாட்டிலிருந்து
POA சொத்து வாங்கும் போது பத்திரத்தில் யாருடைய பெயர் இருக்கும், யாருடைய
புகைப்படம் ஒட்டப்பட்டிருக்கும் என்பது தான். கிரையப்பத்திரத்தில் சொத்து
வாங்குபவர் என்ற இடத்தில் வாங்குபவர் பெயர் தான் இருக்கும். ஆனால் POA
தான் கிரையப்பத்திரத்தில் கையொப்பம் இடுவார் என்பதினால் represented by
என்று POA-யின் பெயர் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். ஆனால் புகைப்படம்
ஒட்டப்படும் இடத்தில் POA-யின் புகைப்படம் தான் இருக்கும். சொத்து
வாங்குபவரின் புகைப்படம் இருக்காது.

நன்றி: பிராங்கிளிஸ்பீக்கிங்

Power of Attorney

சென்னை பெருங்களத்தூரில் ஒரு வீட்டுமனை வாங்க இருக்கிறேன். அந்த மனையின்
உரிமையாளர், வேறொருவருக்கு 'பவர் ஆஃப் அட்டர்னி' கொடுத்துள்ளார். 'பவர்'
வைத்துள்ளவர்தான் தற்போது என்னிடம் கிரயம் பேசுகிறார். பவர்
வைத்துள்ளவரிடமிருந்து, நிலத்தை வாங்குவது சட்டப்படி சரியா..?
பதில் சொல்கிறார் நிலம் மற்றும் சொத்து ஆலோசகர் 'ட்ரைஸ்டார்' ஜார்ஜ் பீட்டர் ராஜ்:
பெரும்பாலும் நில மோசடிகள் அதிகளவில் நடப்பதற்கு இதுபோன்று அதிகார
பத்திரம் (பவர் ஆஃப் அட்டர்னி) எழுதிக் கொடுப்பதும் ஒரு முக்கிய காரணமாக
அமைகிறது. சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கு அதன் உரிமையாளர் சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்திற்கு நேரில் சென்று கிரயப் பத்திரத்தில் கையொப்பமிட வேண்டும்.
நிலத்தை வீட்டு மனைகளாகப் பிரித்து விற்பனை செய்ய அரசாங்கத்தின் பல
துறைகளில் ஒப்புதல் பெறவேண்டும். இப்படிப்பட்ட பல பிரச்சினைகளால் நில
உரிமையாளர் அலைய முடியாதபோது, தனது சார்பாக பிரதிநிதி ஒருவரை நியமனம்
செய்யலாம். இதற்கு சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் அதிகார பத்திரம் பதிவு
செய்யவேண்டும். பவர் ஆஃப் அட்டர்னியாக நியமிக்கப்படுபவருக்கு
எதற்கெல்லாம் அதிகாரம் கொடுக்கப்படுகிறது என்ற விபரம் அதில் இருக்கும்.
01.11.2009-லிருந்து அரசாங்கம் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி பதிவு செய்வதற்கு
புதிய விதிமுறைகளைக் கொண்டுவந்திருக்கிறது. உங்களுக்கு நிலத்தை விற்பவர்
இதற்கு முன்பு பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை நியமித்து இருந்தால் கீழ்கண்டவற்றை
நீங்கள் கவனமாக கருத்தில் கொள்ளவேண்டும்:
பொது அதிகாரப் பத்திரம் (ஜெனரல்), தனி அதிகாரப் பத்திரம் (ஸ்பெஷல்) என
பவர் ஆஃப் அட்டர்னியில் இரு வகை உண்டு.
பொது அதிகாரப் பத்திரத்தில் பிரதிநிதியாக நியமிக்கப்படுபவருக்கு சொத்தை
விற்றல், நிலமாக இருந்தால் மனைப் பிரிவுகளாகப் பிரித்தல், அரசு
அலுவலகங்களில் சொத்து ஆவணங்களில் கையொப்பமிடல் போன்ற அனைத்து
அதிகாரங்களும் வழங்கப்படும். இதை தமிழ்நாட்டில் எந்த சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்திலும் பதிவு செய்யலாம்.
தனி அதிகாரப் பத்திரத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட செயலுக்கு மட்டுமே செயல்
அதிகாரம் வழங்கப்படும். உதாரணமாக சொத்தை விற்க அல்லது மனைப் பிரிவுகளாக
பிரிக்க மட்டும் அதிகாரம் உண்டு. இதைத் தவிர வேறு எதையும் அவரால் செய்ய
முடியாது.
நீங்கள் வாங்க நினைக்கும் சொத்து எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு
செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ, அங்குதான் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி பதிவு செய்ய
வேண்டும் என்ற அவசியம் இல்லை. தவிர, சொத்தை வாங்கும்போது பெறப்படும்
வில்லங்க சான்றிதழில் (இசி) இந்த விவரங்கள் இருக்காது.
சொத்தின் உரிமையாளருக்கும் அவரால் நியமிக்கப்பட்டவருக்கும் ஏதாவது
பிரச்சினை ஏற்பட்டால், உரிமையாளர் பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை ரத்து
செய்துவிடுவார். ரத்து செய்யும் நாளிலிருந்து, பவர் ஆஃப் அட்டர்னிக்கும்
சொத்துக்கும் எந்தச் சம்பந்தமும் இருக்காது.
உதாரணமாக A என்பவர் தனது சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கு B என்பவரை 07.07.08
அன்று பவர் ஆஃப் அட்டர்னி ஆக நியமித்து பதிவு செய்கிறார். ஏதோ காரணத்தால்
A, 16.08.08 அன்று B-க்குக் கொடுத்த பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை ரத்து செய்து
விடுகிறார். ஆனால் இதை B வெளியில் சொல்லாமல் மறைத்துவிட்டு A-யின்
சொத்துக்களை C என்பவருக்கு விற்பனை செய்தால் அந்த விற்பனையே
செல்லாததாகிவிடும். ஆனால், பவர் பதிவு செய்யப்பட்டதோ, ரத்து
செய்யப்பட்டதோ வில்லங்கச் சான்றிதழில் இடம் பெறாத காரணத்தினால் நம்மால்
அதைக் கண்டு பிடிக்க முடியாது.
நீங்கள் சொத்து வாங்கும்போது, விற்பனை செய்பவர் பவர் ஆஃப் அட்டர்னியாக
இருந்தால், அன்றுவரையிலும் அவரது பவர் ரத்து செய்யப்படாமல் இருக்கிறதா
என்பதை முதலில் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளவேண்டும். இதற்கு சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் பவர் நகல் கேட்டு விண்ணப்பித்து வாங்கிப் பார்க்கலாம்.
அதில் பவர் ரத்து செய்யப்பட்டிருந்தால் அது பற்றிய விவரங்கள்
குறிக்கப்பட்டிருக்கும். நகல் பெறுவதற்கு உரிமையாளர் அல்லது பவர் ஆஃப்
அட்டர்னி மூலமே நாம் விண்ணப்பிக்க முடியும்
------------------
பதிவு செய்யப்படாத அதாவது EC-ல் entry வராத, சொத்து சம்பந்தமான
நடவடிக்கைகளால் ஏற்படும் விளைவுகள் என்ன?
சென்னைக்கு அருகில் ஒருவர் தன்னுடைய நிலத்தை விற்பதற்கு மற்றொருவரை Power
of Attorney-ஆக 2006-ல் நியமனம் செய்திருந்தார். Power of Attorney-ஆக
நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பதற்கு காலம் தாழ்த்தவே சொத்தின்
உரிமையாளர் அவருக்கு தெரியாமல் Power of Attorney-யை ரத்து செய்து
விட்டார்.. இதை மறைத்தோ அல்லது தெரியாமலோ Power of Attorney-ஆக
நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பனை செய்வதற்காக மற்றொருவரிடம் முன் பணம்
வாங்கி கிரைய ஒப்பந்தம்(Sale Agreement)செய்து விட்டார். சட்ட ரீதியாக
இது செல்லுபடியாகாது. சொத்தின் உரிமையாளர் வேறு ஒருவருக்கு சொத்தை விற்று
விட்டார்.
அப்படி என்றால் Power of Attorney-யிடம் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்தவரின் கதி
என்ன? இது போன்ற மோசடிகளை எப்படி தடுப்பது? Power of Attorney என்பது
என்ன?
ஒருவர் தம்முடைய சொத்தை விற்பதற்கு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திற்குச் சென்று
கிரயப் பத்திரத்தில் கையொப்பமிட வேண்டும். தன்னுடைய நிலத்தை வீட்டு
மனைகளாக பிரித்து விற்பனை செய்ய அரசாங்கத்தின் பல துறைகளில் ஒப்புதல் பெற
வேண்டும். சில சமயம் அரசாங்க அலுவலகத்திற்கு நேரில் செல்ல வேண்டிய
அவசியம் ஏற்படும். அரசாங்கத்தில் அங்கீகாரம் பெற்றபின் ஒவ்வொரு வீட்டு
மனையை விற்கும் போதும் நில உரிமையாளர் சார்பதிவாளர் அலுவலகம் செல்ல
வேண்டும்.
அதையெல்லாம் நிலத்தின் உரிமையாளர் செய்ய முடியாத நிலையில் மேற்கண்ட
வேலைகளைச் செய்வதற்கு தனது சார்பாக ஒருவரை நியமனம் செய்யலாம். அவரை
நியமனம் செய்வதற்கு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் (Sub Registration Office)
அதிகார பத்திரம் (Power of Attorney) பதிவு செய்ய வேண்டும். அதில்
தம்மால் நியமிக்கப்படுபவருக்கு எதற்கெல்லாம் அதிகாரம் (Power)
கொடுக்கப்படுகிறது என விபரங்கள் இருக்கும்.
Power of Attorney இரண்டு வகைப்படும்
1. பொது அதிகார பத்திரம் (General Power of Attorney)
2. தனி அதிகார பத்திரம் (Special Power of Attorney)
1. பொது அதிகார பத்திரம் (General Power of Attorney)
இதில் Power of Attorneyயாக நியமிக்கப்படுபவருக்கு சொத்தை விற்க, நிலமாக
இருந்தால் மனைப்பிரிவுகளாக பிரிக்க மற்றும் அரசு அலுவலகங்களில் சொத்து
தொடர்பான ஆவணங்களில் கையொப்பம் இட முதலிய அனைத்து அதிகாரங்களும்
வழங்கப்படும்.
2. தனி அதிகார பத்திரம் (Special Power of Attorney)
இதில் ஒரு குறிப்பிட்ட செயலை செய்வதற்கு மட்டும் அதிகாரம் வழங்கப்படும்
(எ.கா) சொத்தை விற்க அல்லது மனைப் பிரிவுகளாக பிரிக்க மட்டும் என்பது
போன்ற செயல்கள். மேற்கண்ட செயலைத் தவிர வேறு எதையும் அவரால் செய்ய
முடியாது.
மேற்கண்ட இரண்டிலுமே நீங்கள் வாங்க நினைக்கும் சொத்து எந்த சார் பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் (Sub Registration Office) பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ
அங்குதான் Power of Attorney பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற அவசியம் இல்லை.
தமிழகத்தில் எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திலும் பதிவு செய்யலாம். அதனால்
வில்லங்க சான்றிதழில் (EC) இந்த விவரம் (Entry) இருக்காது. இப்படி EC-ல்
entry வராத காரணத்தினால் Power of Attorney -யிடம் சொத்து வாங்குபவரால்
அது ரத்து செய்யப் பட்டிருக்கிறதா? என்ற விவரத்தை தெரிந்து கொள்ள
முடிவதில்லை. அதற்கு என்ன செய்ய வேண்டும்?
1.நாம் சொத்து வாங்கும் போது நமக்கு அந்த சொத்தை விற்பனை செய்பவர் Power
of Attorney-ஆக இருந்தால் எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் Power of
Attorney பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ அங்கு நகல் (Copy of Document)
விண்ணப்பம் செய்து பெறவேண்டும் அதில் இந்த Power of Attorney ரத்து
செய்யப்பட்டிருந்தால் அதனுடைய விவரம் குறிக்கப்பட்டிருக்கும். நகல்
பெறுவதற்கு சொத்தின் உரிமையாளர் அல்லது Power of Attorney இருவரில்
ஒருவர் தான் விண்ணப்பம் செய்ய முடியும்.
2.சொத்தின் உரிமையாளரிடம் நேரிடையாக பேசி Power of Attorney ரத்து
செய்யப்பட்டிருக்கிறதா என உறுதி செய்து கொள்வது மிகவும் நல்லது.
உரிமையாளரிடம் பேசாமல் எந்த ஒப்பந்தமும் Power of Attorney-யிடம்
செய்யக்கூடாது.
01.11.2009-லிருந்து Power of Attorney பதிவு செய்யும் புதிய முறை
அரசாங்கத்தால் அறிவிக்கப்பட்டது. அதன்படி Power of Attorney தமிழகத்தில்
எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தாலும் அதன்
விவரம் முழுவதும் எந்த சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் (Sub Registration
Office) பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ அந்த சார்பதிவாளருக்கு அனுப்பப்பட
வேண்டும். இது பல மோசடிகளை தவிர்க்க உதவும். ஏனென்றால் இதன் விவரம் EC-ல்
வந்து விடும்.
எடுத்துக்காட்டாக சென்னையில் இருக்கும் ஒருவருக்கு கோயம்புத்தூரில்
சொத்து இருக்கிறது. அந்த நிலத்தை விற்க நினைக்கிறார், அவரால் செல்ல
முடியாத நிலை. சொத்தை விற்பதற்கு Power of Attorney நியமனம் செய்ய
நினைக்கிறார். அதற்கு அவர் சென்னையில் ஏதாவது ஒரு சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் Power of Attorney பதிவு செய்யலாம். அதன் விவரம், அவருடைய
சொத்து பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும் கோயம்புதூர் சார்பதிவாளருக்கு உடனே
சென்னை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் இருந்து அனுப்பப்படும்.
இன்னொரு சம்பவம்:-
சொத்தின் உரிமையாளர் தனது சொத்தை தனியார் ஒருவரிடம் அடமானம் வைத்து
அவருடைய அவசரத் தேவைக்கு பணம் வாங்குகிறார். இது சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படவில்லை. அதனால் இந்த விவரம் EC-ல் வராது.
இதை மறைத்து மற்றொருவரிடம் தன்னுடைய சொத்தை விற்பதற்கு கிரைய ஒப்பந்தம்
செய்து முன் பணம் வாங்குகிறார். கிரைய ஒப்பந்தம் செய்பவரும் சொத்தின்
உரிமையாளரிடம் சொத்து சம்பந்தப்பட்ட ஆவணங்களின் xerox copy-யை மட்டும்
வாங்கி பதிவுத்துறை மற்றும் வருவாய்த்துறையிலும் சரி பார்த்து எல்லா
விவரங்களும் சரியாக இருக்கவே கிரைய ஒப்பந்தம் செய்து விடுகிறார்.
இதைத் தெரிந்து கொண்ட அடமானம் பெற்றவர் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்தவரிடம்,
சொத்து தன்னிடத்தில் அடமானத்தில் இருக்கும் போது அதை நீங்கள் கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்வது செல்லாது என்று மிரட்டுகிறார். இப்போது கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்தவர் தன் பணம் திரும்பி வருமா? அல்லது நீதிமன்றத்தில்
வழக்கு பதிவு செய்யலாமா? என்ற குழப்பத்தில் இருக்கிறார்.
இது போன்ற சிக்கல்களில் இருந்து எப்படி தப்புவது? பதிவு செய்யப்படாத
அடமானம் மற்றும் கிரைய ஒப்பந்தம் போன்றவை EC-ல் வராத பட்சத்தில் நாம்
எப்படி அதை கண்டுபிடிப்பது ?
ஒருவர் சொத்தை அடமானம் செய்யும் போது அது பதிவு செய்யப்படாவிட்டாலும்
சொத்தின் original பத்திரத்தை அடமானம் பெற்றவர் வாங்கி வைத்துக்
கொள்வார். அதனால் ஒரு சொத்தை நாம் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்யும் போது xerox
copy-யை வைத்து நாம் மற்ற விவரங்களை உறுதி செய்து கொண்டாலும் original
பத்திரத்தை பார்த்த பிறகு தான் கிரைய ஒப்பந்தமே செய்ய வேண்டும். அது மிக
முக்கியம்.
ஆனால் ஏற்கனவே ஒருவரிடம் சொத்தின் உரிமையாளர் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்து
இருக்கிறாரா என்பதை தெரிந்து கொள்வது அரிது. ஏனெனில் பொதுவாக கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்பவரிடம் original பத்திரத்தை சொத்தின் உரிமையாளர்
கொடுக்கத் தேவையில்லை.
இதை கண்டு பிடிப்பதற்கு வேறு என்ன வழி? இதற்கு ஒரே தீர்வு பதிவு
செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் (unregistered sale agreement) செல்லுபடியாகாது
என்ற சட்டத்தை அரசாங்கம் கொண்டு வர வேண்டும்.
மேலும் சொத்து சம்பந்தமான பதிவு செய்யப்படாத அடமானம், மற்றும் பதிவு
செய்யப்படாத எந்த நடவடிக்கைகளும் செல்லுபடியாகாது என சட்டம் இருந்தால்
இது போன்ற மோசடிகள் நடக்காது. சொத்து சம்பந்தமான எல்லா நடவடிக்கைகளுமே
பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்கப்பட வேண்டும். ஏனென்றால் பதிவு செய்யப்படும்
எல்லா விவரங்களுமே EC-ல் வந்து விடுவதால் சொத்து அடமானத்தில் உள்ளதா
அல்லது வேறு ஒருவரிடத்தில் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டிருகிறதா என நாம்
தெளிவாக அறிந்து கொள்ள முடியும்.

Patta

பட்டா
சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் நிலத்தைப் பதிவு செய்து விட்டு அதோடு வேலை
முடிந்து விட்டது என பலரும் நினைக்கிறார்கள். வருவாய்த்துறையில்
பட்டாவைத் தங்கள் பெயருக்கு மாற்ற வேண்டும் என்பது சிலருக்கு
தெரிவதில்லை, சிலர் அதனுடைய முக்கியத்துவம் தெரியாத காரணத்தினால் மெதுவாக
பார்த்துக் கொள்ளலாம் என நினைக்கிறார்கள். சிலர் அது ஒரு பெரிய process
என நினைத்து வாங்காமல் விட்டு விடுகிறார்கள். நிலத்தின் உரிமை யார்
பெயரில் இருக்கிறது என்பதற்கான சான்று தான் பட்டா என்பது.
நிலம் வாங்குபவர் பதிவுத்துறையில் நிலத்தைப் பதிவு செய்துவிட்டு,
வருவாய்த்துறையில் பாட்டாவைத் தன் பெயருக்கு மாற்றாமல் இருக்கும்
பட்சத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்திற்குப் பதிவுத்துறையில் நீங்கள்
உரிமையாளராகவும், வருவாய்த்துறை பதிவேடுகளில் உங்களுக்கு நிலம் விற்றவர்
உரிமையாளராகவும் இருப்பார்.
திருச்சி அருகில் ஒருவர் 1996-ஆம் ஆண்டு 5 ஏக்கர் நிலத்தை வாங்கி
விவசாயம் செய்து வருகிறார். அவர் கிரயப்பத்திரம் பதிவு செய்து விட்டார்.
ஆனால் வருவாய்த்துறையில் சென்று பட்டாவை மாற்றவில்லை. இப்பொழுது அந்த
இடத்தை விற்க முயல்கிறார். நிலத்தை வாங்குபவர் பட்டா கேட்கிறார்,
வட்டாட்சியர் அலுவலகம் (Taluk office) சென்று பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம்
செய்கிறார். ஒரு மாத காலம் கழித்து வட்டாசியர் அலுவலகத்திலிருந்து ஒரு
கடிதம் வருகிறது, அதில் வருவாய்த்துறையின் பதிவேட்டில் தங்கள் பட்டா
விண்ணப்பத்தில் கூறும் சர்வே எண் தங்களுக்கு நிலத்தை விற்றவர் பெயரில்
இல்லாத காரணத்தினால் தங்களுக்குப் பட்டா வழங்க இயலாது என்று அந்தக்
கடிதத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கிறது.
அதிர்ந்து போன அவர் வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில் சென்று விசாரிக்கும்
பொழுது, தமக்கு நிலம் விற்றவரின் மகன் பெயரில் பட்டா இருக்கிறது. அவரிடம்
சென்று கேட்கும் பொழுது இது என்னுடைய அப்பாவின் சொத்து என்பதால் அவர்
இறந்த பின் தன் பெயருக்குப் பட்டாவை மாற்றிக் கொண்டதாக கூறுகிறார். நிலம்
வாங்கியவர் கிரயப்பத்திரத்தை அவரிடம் காட்டுகிறார். அதைப் பார்த்த பின்
இன்னொரு செய்தியை நிலம் விற்றவரின் மகன் கூறியதும் அதிர்ச்சி
அதிகமாகிறது. காரணம் அந்தப் பட்டாவை வைத்து கூட்டுறவு வங்கியில்
விவசாயத்திற்காக கடன் வாங்கியிருப்பதாக சொல்கிறார். வேறு வழியில்லாமல்
அந்தக் கடனை நிலம் வாங்கியவரே அடைத்து சொத்து விற்றவரின் மகனிடம், "தந்தை
இவருக்கு ஏற்கெனவே சொத்தை விற்ற காரணத்தினால் தன் பெயரில் உள்ள பட்டாவை
ரத்து செய்வதற்கும் வாங்கியவரின் பெயருக்குப் பட்டாவை பெயர் மாற்றம்
செய்வதற்கும் எந்தவித ஆட்சேபனையும் இல்லை" என ஒரு கடிதம் வாங்கி அதை
வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில் கொடுத்து பிறகு தன் பெயருக்கு மாற்றம்
செய்கிறார்.
வீண் செலவும், மன உளைச்சலும் தேவையில்லாத ஒன்று தான். சொத்து
வாங்கியவரின் மகன் சம்மதம் தெரிவித்ததினால் அவர் வாங்கிய கடனை மட்டும்
அடைக்க வேண்டி இருந்தது. ஒரு வேளை அவர் முரண்பாடு தெரிவித்திருந்தால்
அவர் நீதிமன்றத்தை நாடி பல ஆண்டுகள் கழித்து தான் அந்த நிலத்தை
பெற்றிருக்க முடியும்.
பட்டா
அரசாங்கத்தால் இலவசமாக நிலம் வழங்கப்படும் போது இலவச வீட்டுமனை பட்டா
வழங்கப்படுகிறது என்று தான் அறிவிப்பார்கள், மாறாக இலவச கிரயப்பத்திரம்
வழங்கப்படும் என்று அறிவிப்பதில்லை. இதிலிருந்து நாம் பட்டாவின்
முக்கியத்துவத்தை அறிந்து கொள்ளலாம். பட்டாவின் முக்கியத்துவத்தைத்
தெரிந்து கொள்ள உயிலைப் பற்றி நாம் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். உயில் மூலம்
உரிமை கிடைக்கும் சொத்திற்கு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய
வேண்டிய அவசியமில்லை. வருவாய்த்துறைக்கு விண்ணப்பம் செய்து பட்டாவை
மாற்றிக் கொள்ளலாம். பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்தவுடன்
வருவாய்த்துறையின் சிட்டா, அடங்கல் மற்றும் 'A ' ரெஜிஸ்டர் போன்ற
பதிவேடுகளிலும் நம் பெயர் மாற்றப்படும்.
1. பட்டாவை நமது பெயருக்கு மாற்றாத பட்சத்தில் பல மோசடிகளுக்கு வழி வகுக்கிறது.
சம்பவம் : 1
அரக்கோணம் அருகே 11/2 ஏக்கர் நிலத்தை 2004-ஆம் ஆண்டு ஒருவர் விற்பனை
செய்கிறார். 2007-ஆம் ஆண்டு வரை நிலத்தைத் தன்னிடம் வாங்கியவர் அவர்
பெயருக்குப் பட்டாவை மாற்றவில்லை. 2004-ஆம் ஆண்டிலிருந்து வரியும்
கட்டப்படவில்லை. இந்த விவரத்தைத் தெரிந்து கொள்கிறார். பட்டா இன்னும் தன்
பெயரிலேயே இருப்பதால் தன் பெயரில் வரியைக் கட்டுகிறார். இதைச் செல்வாக்கு
உள்ள ஒருவரிடம் சொல்லியே இரண்டாம் முறை அவருக்கு விற்பனை செய்கிறார்.
இரண்டாவது முறை வாங்கியவரோ உடனே தன் பெயருக்கு பட்டாவை மாற்றி
விடுகிறார். 2009-ஆம் ஆண்டு தனக்கு பட்டா தேவைப்படும் தருணத்தில் முதலில்
வாங்கியவர் வருவாய்த்துறையை அணுகுகிறார். வேறு ஒருவர் பெயரில் பட்டா
இருப்பதைக்கண்டு அதிர்ச்சி அடைகிறார்.
சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் வில்லங்கச்சான்றிதழ் விண்ணப்பம் செய்து
பார்த்த போது 2006ஆம் ஆண்டு தனக்கு நிலத்தை விற்றவரே இன்னொருவருக்கு
விற்றதாக entry இருக்கிறது. இரண்டாவது வாங்கியவர் செல்வாக்கு உள்ளவராக
இருப்பதால் என்ன செய்வது என்று தெரியாமல் 1 வருட காலமாக தவித்துக்
கொண்டிருக்கிறார். நிலத்தை வாங்கிய உடனேயே தன் பெயருக்கு பட்டாடவை மாற்றி
இருந்தால் இப்படிப்பட்ட நிலை ஏற்பட்டிருக்காது.
2. போலி பத்திர மோசடிக்கும் இது உதவுகிறது.
சம்பவம் : 2
திருச்சி அருகில் 4 ஏக்கர் நிலத்தை ஒருவர் 2006-ஆம் ஆண்டு
விற்றுவிட்டார். நிலத்தை வாங்கியவர் தன்னுடைய பெயருக்கு 3 வருடங்களாக
பட்டாவை மாற்றவில்லை. இதை தெரிந்து கொண்ட ஒருவர் நிலம் வாங்கியவர் பெயர்
கொண்ட இன்னொருவரை தயார் செய்து கொண்டு தன்னுடைய பெயருக்கு நிலத்தை கிரயம்
செய்து விடுகிறார். பட்டாவையும் தன் பெயருக்கு மாற்றம் செய்து
கொள்கிறார். இப்போது வருவாய்த்துறையின் பதிவேடுகளின்படி இவர் அந்த
நிலத்தின்உரிமையாளராகி விட்டார். இப்போது முதலில் வாங்கியவர்
நீதிமன்றத்தில் வழக்கு பதிவு செய்து அலைந்து கொண்டிருக்கிறார்.
பட்டாவில் கீழ்கண்ட விவரங்கள் இருக்கும்.
1. மாவட்டத்தின் பெயர், 2. வட்டத்தின் பெயர், 3. கிராமத்தின் பெயர், 4.
பட்டா எண்,5. உரிமையாளர் பெயர் அல்லது உரிமையாளர்கள் பெயர்கள், 6. சர்வே
எண்ணும் மற்றும் அதன் உட்பிரிவும், 7. இடத்தின் பரப்பளவு ஹெக்டேர் -
ஏரில் குறிக்கப்பட்டிருக்கும் 8. தீர்வையினுடைய மதிப்பும்
குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் 9. வட்டாட்சியர் கையொப்பம் 10. நம் நிலம்
நன்செய், புன்செய், மற்றவை இவற்றில் எந்த வகையில் அடங்கியிருக்கிறதோ
அதில் குறிக்கப்பட்டிருக்கும். நாம் இடம் வாங்கும் போது
கிரயப்பத்திரத்தில் இடத்தின் அளவு ஹெக்டேர், ஏர், ஏக்கர், சென்ட்,
சதுரமீட்டர் அல்லது சதுர அடி இவைகளில் ஏதேனும் ஒன்றில் தான்
குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். ஆனால் பட்டாவில் ஹெக்டேர், ஏரில் தான்
குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.
கீழ்கண்ட விபரங்கள் அளவு மாற்றத்திற்கு உதவியாக இருக்கும்.
1 ஹெக்டேர் - 100 ஏர்
1 ஹெக்டேர் - 2.47 ஏக்கர்
1 ஏர் - 1076 சதுர அடி
1 ஏர் - 2.47 சென்ட்
1 ஏக்கர் - 100 சென்ட்
1 ஏக்கர் - 40.5 ஏர்
1 மீட்டர் - 3.28 அடி
தற்போது வழங்கப்படும் கம்ப்யூட்டர் பட்டாவில் பட்டா அச்சிடப்பட்ட
தேதியும் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.
நாம் நிலம் வாங்கியவுடன் நம் பெயருக்கு பட்டா பெயர் மாற்றம் செய்யவதில்
இரண்டு வகை உண்டு. 1. பட்டா பெயர் மாற்றம், 2. உட்பிரிவு பட்டா
1. பட்டா பெயர் மாற்றம்:-
நாம் ஒருவரிடம் நிலம் வாங்கும் போது இடத்தின் சர்வே எண்ணில்
முழுப்பகுதியையும் வாங்கி விட்டால் பட்டாவை பெயர் மாற்றம் செய்தால்
போதும். எடுத்துக்காட்டாக சர்வே எண்250/1-ல் உள்ள மொத்த அளவு 1.6 ஏக்கர்
என வைத்துக் கொள்வோம். இந்த முழு அளவையும் அதாவது 1.6 ஏக்கர் நாம் வாங்கி
விட்டால் விற்றவரின் பெயரில் உள்ள பட்டாவை நம் பெயருக்கு அப்படியே
மாற்றிக் கொள்ளலாம். இதற்கு "பட்டா பெயர் மாற்றம்" என்று பெயர். இதில்
நாம் உரிமையாளரின் பெயரை மட்டும் தான் மாற்றுகிறோம் மற்றபடி சர்வே எண்,
உட்பிரிவு, பரப்பு, தீர்வை மற்றும் வரைபடம் (FMB) இதில் எந்த மாற்றமும்
இருக்காது.
2. உட்பிரிவு பட்டா:-
சர்வே எண். 250/1-ல் உள்ள 1.6 ஏக்கரில் ஒரு பகுதியை மட்டும் அதாவது 0.6
ஏக்கர் (60 சென்ட்) மட்டும் நாம் வாங்குவதாக வைத்துக் கொள்வோம். இப்போது
மொத்தம் உள்ள 1.6 ஏக்கரில் 1 ஏக்கர் நமக்கு சொத்தை விற்றவரும் 0.6
ஏக்கருக்கு நாமும் உரிமையாளர் ஆகி விடுவோம். இப்போது சர்வே எண்
250/1-க்கு இருவர் உரிமையாளர்கள் ஆகி விடுகிறார்கள். இப்பொழுது நாம்
பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்யும் போது சர்வே எண். 250/1 இரண்டாக
பிரிக்கப்பட்டு அதாவது உட்பிரிவு செய்யப்பட்டு 2 பட்டாக்களாக
பிரிக்கப்படும். அப்போது 250/1 சர்வே எண் ஆனது 250/1A - 1 ஏக்கர் என்றும்
250/1B - 0.6 ஏக்கர் என்றும் பிரிக்கப்பட்டு இரண்டு உரிமயாளர்களுக்கும்
தனித்தனி பட்டா இலக்கம் குறிக்கப்பட்டு இரண்டு பேருக்கும் தனித்தனி
பட்டாக்கள் வழங்கப்படும். இப்படி ஒரு சர்வே எண்ணை ஒன்று அல்லது அதற்கு
மேற்பட்ட பகுதிகளாக உட்பிரிவு செய்து கொடுக்கப்படும் பட்டா முறைக்கு
உட்பிரிவு பட்டா என்று பெயர். இதில் சர்வே எண் மாறாது. மாறாக உட்பிரிவு
எண், பரப்பு, தீர்வை மதிப்பு ஆகிய அனைத்தும் மாறுபட்டிருக்கும். இந்த
சர்வே எண்ணுக்குரிய வரை படத்திலும்(FMB) மாற்றம் செய்யப்பட்டு இந்த புதிய
உட்பிரிவுடன் கூடிய சர்வே எண் அதில் குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.