கிரையப் பத்திரத்தின் பாதுகாப்பை உறுதிப்படுத்துங்கள்

- See more at: http://chittarkottai.com

கிரயப்பத்திரம் - Saledeed

கிரயப்பத்திரத்தை type செய்யும் போது ஏற்கனவே குறிப்பிட்ட முக்கியமான
விபரங்களில் பிழைகள் இல்லாமல் பார்த்துக் கொள்ள வேண்டும்.
எடுத்துக்காட்டு 1 : தஞ்சாவூரைச் சேர்ந்த ஒருவர் 1989-ல் படப்பையிலுள்ள
ஒரு Layoutல் வீட்டு மனை வாங்குகிறார். சொத்தை விற்பதற்கு இப்போது
முயல்கிறார். சொத்தை வாங்குபவர் இவரிடம் விலையை பேசி நிர்ணயம் செய்து
முன் தொகையைக் கொடுத்து சொத்து சம்பந்தப்பட்ட ஆவணங்களின் Xerox copy-யை
வாங்கிச் செல்கிறார். சொத்து ஆலோசகர் ஒருவரிடம் கொடுத்து சரி பார்க்கும்
போதுதான் சொத்து விபரத்தில் சர்வே எண் தவறாக டைப் செய்யப்பட்டிருக்கிறது
தெரிகிறது. சொத்தை வாங்க நினைப்பவர் இந்த பிரச்சனையை சரி செய்து கொடுத்த
பின் சொத்தை வாங்கிக் கொள்வதாக கூறி நழுவுகிறார். சொத்தின் உரிமையாளர்
தனக்கு விற்பனை செய்த Power of Attorneyயைத் தேடி அலைகிறார். சுமார் 15
நாட்கள் கழித்து, 5 வருடங்களுக்கு முன்பாக Power of Attorney இறந்து
விட்டார் என்ற செய்தி கிடைக்கிறது. அதிர்ந்து போனவர் சொத்தின்
உரிமையாளரைத் தேடி அலைகிறார். அவர்களைக் கண்டுபிடிக்கவே முடியவில்லை.
இப்போது செய்வது அறியாமல் தவிக்கிறார்.

எடுத்துக்காட்டு 2:- சென்னையைச் சேர்ந்த ஒரு நிறுவனம் விழுப்புரத்தைச்
சேர்ந்த பாலசுப்ரமணியன் என்பவரிடம் 6 மாதத்திற்கு முன்னால் 7 ஏக்கர் இடம்
வாங்கியிருக்கிறார்கள். கிரயப்பத்திரம் ஆங்கிலத்தில் type
செய்யப்பட்டிருக்கிறது. அதில் பாலசுப்ரமணியன் (Balasubramanian)
என்பதற்குப் பதில் பாலசுப்ரமணியம் (Balasubramaniam) என்று type
செய்யப்பட்டிருந்தது. இதை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும் போது
யாரும் கவனிக்கவில்லை. பதிவு செய்து முடித்து கிரயப்பத்திரத்தைப் பெற்ற 6
மாதத்திற்குப் பிறகுதான் அந்த எழுத்துப் பிழையை அவர்களால் கவனிக்க
முடிந்தது. உடனே சுதாரித்துக் கொண்ட அந்த நிறுவனம் பிழைத் திருத்தப்
பத்திரம்(Rectification deed) ஒன்றை பதிவு செய்து அதை நிவர்த்தி செய்து
விட்டனர்.

பிழைத் திருத்தப் பத்திரம் என்பது என்ன?
ஒரு கிரயப்பத்திரம் பதிவு செய்யப்பட்ட பின் அதில் ஏதேனும் பிழை இருந்தால்
அதை நிவர்த்தி செய்வதற்குத் திரும்பவும் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு
செய்யப்படும் பத்திரத்தின் பெயர்தான் பிழைத்திருத்தப் பத்திரம்
(Rectification Deed). சொத்தை எழுதிக் கொடுப்பவர், சொத்தை எழுதி
வாங்குபவர், அவருடைய பெயர் போன்றவற்றில் எழுத்துப் பிழை வரலாம் அல்லது
சொத்து விபரத்தில் உள்ள சர்வே நம்பர் (Survey No), மனை எண் (Plot No),
அளவுகள் (Measurement), எல்லைகள் (Boundaries) மாற்றி type
செய்யப்படலாம். இப்படிப்பட்ட பிழைகளை நிவர்த்தி செய்ய
ரூபாய்.50/-மதிப்புள்ள முத்திரைத்தாள் வாஙகி அதில் எவ்வாறு தவறாக type
செய்யப்பட்டிருக்கிறது என்பதை குறிப்பிட்டு பிழைத் திருத்தப்பட்ட சரியான
விவரத்தையும் குறிப்பிட வேண்டும். இதனைப் பதிவு செய்வதற்குக் கணினி
கட்டணமாக ரூபாய்.100/- மற்றும் உட்பிரிவு கட்டணம் இருந்தால் அதையும்
செலுத்த வேண்டும். கிரயப்பத்திரத்தைப் பதிவு செய்யும் முறை போன்றே
இதையும் பதிவு செய்ய வேண்டும்.
பிழையானது சர்வே எண்ணில் இருந்தால் அதற்கு கட்டண முறை சற்று
வித்தியாசப்படும். எடுத்துக்காட்டாக 2005-ல் சொத்து வாங்கிய ஒருவர்
சொத்து விவரத்தில் சர்வே எண்ணைத் தவறாக type செய்து விடுகிறார். இந்த
வருடம் அதற்குப் பிழைத் திருத்தப்பத்திரம் செய்ய நினைக்கிறார். 2005-ல்
உள்ள Guide line value-விற்கும் இப்போது உள்ள Guide line value-விற்கும்
வித்தியாசம் இருக்கிறது. இப்படி இருக்கும் பட்சத்தில் வித்தியாசத்
தொகையில் 8% முத்திரைத்தாளும் மற்றும் 1% பதிவு கட்டணமும் செலுத்த
வேண்டும். 5 வருடங்களாக Guide line value அதிகரிக்கவில்லை என்றால் மற்ற
பிழைத் திருத்தங்களுக்குச் செலுத்துவது போல கட்டணம் செலுத்தினால் போதும்.
கிரையப்பத்திரத்தை நாம் மிகவும் பாதுகாப்பாக வைத்திருப்பது அவசியம்.
சொத்து நம் பெயரில் இருக்கிறது என்பதற்கு இதுவும் ஒரு முக்கியமான
ஆதாரம்.
மதுரை அருகே ஒரு கிராமத்தில் 12 ஏக்கர் நிலம் உள்ள ஒருவர் திடீரென இறந்து
விடுகிறார். அந்த சொத்து எங்கு இருக்கிறதென்று அவருடைய
வாரிசுதாரர்களுக்கும் உறவினர்களுக்கும் தெரியும். ஆனால் வீடு முழுவதும்
தேடியும் அந்த நிலத்திற்கான கிரையப்பத்திரம் கிடைக்கவில்லை. வாரிசுகள்
எல்லோரும் சென்னையில் இருப்பதால் அந்த இடத்தை விற்க முடிவு
செய்கிறார்கள். அவர்கள் காவல் நிலயத்தில் கிரையப்பத்திரம் தொலைந்து
விட்டதாக புகார் கொடுக்க நினைக்கிறார்கள்.ஆனால் கிரையப்பத்திரத்தின்
பதிவு எண், மற்றும் கிரையப்பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்
சொத்தின் விவரம் முதலியவை தெரியவில்லை. கிராம அலுவலரை (VAO) அணுகி ஒரு
வழியாக சொத்தின் சர்வே எண்களைக் கண்டுபிடித்து, கிரையப்பத்திரம்
காணவில்லை என காவல் நிலையத்தில் புகார் அளிக்கிறார்கள். சிறிது காலம்
கழித்து காவல்
நிலையத்தில் இருந்து கிரையப்பத்திரம் தொலைந்து விட்டது என சான்றிதழ்
பெற்றுக்கொண்டு கிரையப்பத்திர நகல் (duplicate copy) வாங்குவதற்கு
சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தை நாடுகிறார்கள். அங்கு பத்திர எண், மற்றும் பதிவு
செய்யப்பட்ட ஆண்டு முதலிய விவரங்கள் கேட்கப்படுகின்றன. பத்திரத்தின்
Xerox copy கூட இல்லாத காரணத்தினால் இரண்டுமே அவர்களால் கொடுக்க
முடியவில்லை. சொத்து 1987-க்கு முன்பு வாங்கி இருந்த காரணத்தினால்
சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் கணினி (computer) மூலமும் காண முடியவில்லை.
அதனால் பத்திர நகல் கிடைப்பது கடினமாக இருக்கிறது. சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் தேடி எடுப்பதற்கு எப்படியும் காலதாமதம் ஆகும். அப்படியே
கிரையப்பத்திரம் கிடைத்தாலுமே சொத்து வாங்குபவர்கள் எழுப்பும் கேள்வி,
உண்மையிலேயே கிரையப்பத்திரம் தொலைந்து விட்டதா? அல்லது இறந்தவர்
யாரிடமாவது அடமானம் வைத்து பணம் வாங்கி இருக்கிறாரா? என்பது தான். இதைக்
காரணமாக வைத்துக்கொண்டு சிலர் நிலத்தின் விலையை மிகக் குறைவாக
கேட்கிறார்கள்.
சொத்து தங்களுடையது தான் எனத் தெரிந்தும் கிரையப்பத்திரத்தை தொலைத்து
விட்ட காரணத்தினால் அதை விற்க முடியாமல் சிரமப்படுகிறார்கள்.
நாம் சொத்து வாங்கும் போதும் அல்லது விற்கும் போதும் சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் பத்திரப்பதிவின் போது நம்முடைய Photo ID original (புகைப்பட
அடையாளத்தின் அசல் படிவம்) கட்டாயம் எடுத்துச் செல்ல வேண்டும். அதை
சார்பதிவாளர் சரிபார்த்த பின்தான் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்வார்.
தென்காசிக்கு அருகில் ஆலங்குளம் என்ற ஊரில் ஆந்திராவில் உள்ள குண்டூரில்
இருப்பவருக்கு 10 ஏக்கர் நிலம் இருந்தது. அதை விற்பனை செய்ய முடிவு
செய்து அதை பதிவு செய்வதற்கு ஆந்திராவில் இருந்து வந்து சேர்ந்த அவர்
தன்னுடைய Photo ID original எதையும் எடுத்து வரவில்லை. சார்பதிவாளரிடம்
எவ்வளவோ அவர் முறையிட்டும், அது விதிக்கு அப்பாற்பட்ட ஒன்று என்று
சார்பதிவாளர் மறுத்து விட்டார். வேறு வழியில்லாமல் ஒரு நாள் அங்கேயே
தங்கியிருந்து மறு
நாள் courier மூலம் original ID கிடைத்த பின்புதான் அவரால் பத்திரப்
பதிவு செய்ய முடிந்தது.
கிரையப்பத்திரம் பதிவு செய்யும் முறையில் சேர்க்கப்பட வேண்டியவை:-
நாம் வாங்கும் சொத்து ஒரு முழு சர்வே எண்ணில் அமைந்துவிட்டால் அதற்காக
கட்டணம் ஏதும் செலுத்த
வேண்டிய தேவையில்லை. ஆனால் ஒரு சர்வே எண்ணில் பகுதியாக இருந்தால் அதற்கு
உட்பிரிவு கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக நாம் ஒரு
Layout-ல் வீட்டுமனை ஒன்று வாங்குகிறோம். அந்த வீட்டுமனை இரண்டு சர்வே
எண்களின் பகுதியாக அமைந்திருந்தால் உட் பிரிவு கட்டணமாக ஒரு சர்வே
எண்ணுக்கு ரூபாய்.40/- வீதம் ரூபாய்.80/- கட்ட வேண்டும்.
நாம் வாங்கும் இடத்தில் கட்டிடங்கள் ஏதாவது இருந்தால் அந்த கட்டிடங்களின்
விவரங்களை இணைப்பு 1A என்ற படிவத்தில் குறிப்பிட்டு கிரையப்பத்திரத்துடன்
இணைக்க வேண்டும். அதில் கட்டிடத்தின் மொத்த பரப்பளவு, வருடம், சுவரின்
தடிமன், தளம், முதலிய விவரங்கள் கேட்கப்பட்டிருக்கும். கட்டிடத்தின்
மொத்த மதிப்பையும் நாம் குறிப்பிட வேண்டும். சொத்து உள்ள இடத்திற்கான
Guide line value-உடன் கட்டிடத்திற்கான மதிப்பும் சேர்க்கப்பட்டு தான் 8%
முத்திரை தாள் மற்றும் 1% பதிவுக்கட்டணம் வசூலிக்கப்படும். சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் நாம் பதிவு செய்த பிறகு, அந்த அலுவலகத்திலிருந்து அதிகாரி
ஒருவர் வந்து கட்டிடத்தை பார்வையிட்டு நாம் குறித்திருக்கும் மதிப்பு
சரியானதா என்று முடிவு செய்வார். நாம் குறிப்பிட்ட மதிப்பு குறைவாக
இருக்கும் பட்சத்தில் வித்தியாசத்தொகை 8% பணம் கட்ட வேண்டும். அதற்குப்
பிறகுதான் பத்திரம்
நம் கையில் கொடுக்கப்படும்.
சில சமயம் நாம் வெளி ஊர்களில் சொத்து வாங்கும் போதும் முத்திரைத்தாள்களை
நாம் இருக்கும் இடத்தின் அருகில் உள்ள அரசாங்கத்தால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட
முத்திரைத்தாள் விற்பனையாளரிடம் வாங்குவோம். பத்திரத்தையும் இங்கேயே type
செய்து எடுத்துச் செல்வோம். அந்த பட்சத்தில் முத்திரைத்தாள் விற்பனை
செய்பவரிடம் ஒரு சான்றிதழ் வாங்கிக் கொள்ள வேண்டும்.
அதில் முத்திரைத்தாளின் நம்பர், வாங்கிய தேதி, அதன் மதிப்பு, எத்தனை
தாள்கள் வாங்கப்பட்டன முதலியன குறிக்கப்பட்டு அது எந்த கருவூலத்தில்
வாங்கப்பட்டு நமக்கு அவரால் விற்கப்படுகிறது என்று உறுதிமொழி இருக்கும்.
இந்தச் சான்றிதழைதான் நாம் பதிவு செய்யும் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில்
சமர்ப்பிக்க வேண்டும். வெளி ஊரில் சென்று பதிவு செய்பவர்களுக்கு இது
மிகவும் முக்கியம்.
கிரய ஒப்பந்தம்(sale agreement) பதிவு செய்வதற்குக் குறைந்த கட்டணம்தான்
பதிவு துறையால் வசூலிக்கபடுகிறது. முத்திரைத்தாள் மதிப்பு ரூ.20-ம்
மற்றும் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்படும் முன்பணத் தொகையில் (Advance) 1%
பதிவுக் கட்டணமாகவும் வசூலிக்கப்படுகிறது. இப்படி இருந்தும் பல பேர் கிரய
ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்வது இல்லை. இதற்குக் காரணம் முன்பணத் தொகையில்
பதிவு கட்டணம் வாங்கப்பட்டாலும் விற்கப்படும் விலையின் முழு தொகையும்
ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட வேண்டும். வருமான வரிக்காக பலர் இதை
தவிர்க்கிறார்கள். ஒரு வேளை பேசப்படும் விலையை விட குறைவாக ஒப்பந்தத்தில்
குறிப்பிடபட்டால் அதை ஒரு சான்றாக வைத்துக் கொண்டு சொத்தை வாங்குபவர்
முழு தொகையையும் கொடுக்க மாட்டார் என்ற அச்சம் விற்பவர்களிடம் இருக்கும்.
ஆனால் அடமானத்திற்குக் கட்டணம் சற்று அதிகமாக வசூலிக்கப்படுகிறது. சாதாரண
அதாவது possession இல்லாத அடமானத்திற்கு கடன் பெறும் மதிப்பில் 4% அல்லது
ரூ.20,000/- இதில் எது குறைவோ அந்த மதிப்பிற்கு முத்திரைத்தாளும் 1%
அல்லது ரூ.5,000/- இதில் எது குறைவோ அது பதிவு கட்டணமாகவும்
வசூலிக்கப்படுகிறது. இந்த மதிப்பு அதிகம் என கருதி இதை பலர் பதிவு
செய்வது இல்லை. மேலும் ஏற்கனவே அடமானம் வைத்து கடன் வாங்குபவர்களுக்கு
இந்த தொகை ஒரு சுமையாக தெரிகிறது. ஒரு வேளை அவர்கள் ஒத்துக்கொண்டாலும்
கடன் கொடுப்பவர் வருமான வரி கணக்கு காட்டுவதற்கு பயந்து கொண்டும் பதிவு
செய்ய சம்மதிப்பதில்லை.
மேற்கண்ட இரண்டுமே சொத்து எந்த சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு
செய்யப்பட்டு இருக்கிறதோ அங்கு தான் பதிவு செய்ய வேண்டும். வெளியூரில்
சொத்து வைத்து இருப்பவர்கள் அங்கு சென்று பதிவு செய்வதை ஒரு வேலையாக
கருதியும் மேற்கண்ட இரண்டையும் பதிவு செய்வதில்லை.
பதிவு செய்யப்படாத அடமானம் மற்றும் கிரைய ஒப்பந்தம் போன்றவை EC-ல் வராத
பட்சத்தில் நாம் எப்படி அதை கண்டுபிடிப்பது ?
ஒருவர் சொத்தை அடமானம் செய்யும் போது அது பதிவு செய்யப்படாவிட்டலும்
சொத்தின் original பத்திரத்தை அடமானம்
பெற்றவர் வாங்கி வைத்துக் கொள்வார். அதனால் ஒரு சொத்தை நாம் கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்யும் போது xerox copy-யை வைத்து நாம் மற்ற விவரங்களை உறுதி
செய்து கொண்டாலும் original பத்திரத்தைப் பார்த்த பிறகு தான் கிரைய
ஒப்பந்தமே செய்ய வேண்டும். அது மிக முக்கியம். இதன் மூலம் நாம் சொத்து
அடமானத்தில் இருக்கிறதா என்பதை தெரிந்து கொள்ள முடியும்.
ஆனால் ஏற்கனவே ஒருவரிடம் சொத்தின் உரிமையாளர் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்து
இருக்கிறாரா என்பதை தெரிந்து கொள்வது அரிது. ஏனெனில் பொதுவாக கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்பவரிடம் original பத்திரத்தை சொத்தின் உரிமையாளர்
கொடுக்கத் தேவையில்லை.
இதை கண்டு பிடிப்பதற்கு வேறு என்ன வழி?
இதற்கு ஒரே தீர்வு பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் (unregistered sale
agreement) செல்லுபடியாகாது என்ற சட்டத்தை அரசாங்கம் கொண்டு வர வேண்டும்.
மேலும் சொத்து சம்பந்தமான பதிவு செய்யப்படாத அடமானம், மற்றும் பதிவு
செய்யப்படாத எந்த நடவடிக்கைகளும் செல்லுபடியாகாது என சட்டம் இருந்தால்
இது போன்ற மோசடிகள் நடக்காது. சொத்து சம்பந்தமான எல்லா நடவடிக்கைகளுமே
பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்கப்பட வேண்டும். ஏனென்றால் பதிவு செய்யப்படும்
எல்லா விவரங்களுமே EC-ல் வந்து விடுவதால் சொத்து அடமானத்திலs் உள்ளதா
அல்லது வேறு ஒருவரிடத்தில் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டிருகிறாதா என நாம்
தெளிவாக அறிந்து கொள்ள முடியும்.

நன்றி: ஃபிராங்கிளி ஸ்பீக்கிங்

தாய் பத்திரம்

தாய் பத்திரம்
சொத்து வாங்கிய உடனேயே சிலர் அந்த சந்தோஷத்தில் தாய் பத்திரங்களை
விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்க மறந்து விடுகிறார்கள். இதில் பல பேர் ஒரு
Lay out-ல் வீட்டு மனையை வாங்குபவர்கள் தான். Lay out-ல் வீட்டு மனை
வாங்கும் எல்லோருக்கும் original தாய் பத்திரம் கொடுக்க முடியாது
என்பதினால் அவர்களுக்கு நகல் மட்டுமே Lay out விற்பவரால் கொடுக்கப்படும்.
அதை நாம் கிரயப்பத்திரம் பதிவு செய்யும் அன்றே வாங்கி விட வேண்டும்.
அரக்கோணம் அருகில் ஒரு Lay out-ல் வீட்டு மனை ஒன்றை ஒருவர் 2005-ஆம்
வருடம் வாங்குகிறார். பத்திரப்பதிவு முடிந்த பிறகு கிரயப்பத்திரத்தை
மட்டும் வாங்கி பத்திரமாக வைத்துக் கொள்கிறார். 5 வருடங்கள் கழித்து
வருவாய்த்துறையில் பட்டா வாங்க நினைக்கும் போது அதற்கு தாய்பத்திரம்
தேவைப்படுகிறது. தனக்கு வீட்டு மனை விற்பனை செய்த நிறுவனத்தின்
அலுவலகத்திற்கு சென்று பார்க்கும் போது அந்நிறுவனம் அங்கிருந்து காலி
செய்து 3 ஆண்டுகள் ஆகின்றன என்ற செய்தி கிடைக்கிறது. ஆனால் எங்கு மாறி
சென்றிருக்கிறார்கள் என்ற விவரம் கிடைக்கவில்லை. பொதுவாக
கிரயப்பத்திரத்தில் யார் யாரிடமிருந்து மாறி வந்தது என்ற விவரங்கள்
குறிக்கப்பட்டிருக்கும். அதை வைத்து அதற்கு முந்தைய கிரயப்பத்திரத்தின்
நகலை பெறுகிறார். அந்த கிரயப்பத்திரத்தில் இருந்து எந்த விவரங்களும்
கிடைக்கவில்லை. இப்போது அவரால் பட்டாவை மாற்ற முடியவில்லை. இந்த வீட்டு
மனையை விற்பனை செய்தது ஒரு Real estate நிறுவனம் என்பதால் அவர்கள்
சொத்தின் உரிமையாளரிடம் Power of attorney வாங்கி அதை வீட்டு மனைகளாகப்
பிரித்து விற்பனை செய்து இருக்கிறார்கள். வருவாய்த்துறையின்
பதிவேட்டின்படி சொத்தின் உரிமையாளர் பெயா¢லும் பட்டா இல்லை. அதற்கு
முன்பு சொத்தை வைத்திருந்தவர் பெயரில் பட்டா இருக்கிறது. இது சம்பந்தமான
தாய் பத்திரங்கள் இல்லாத காரணத்தினால் பட்டா மாற்றம் செய்ய முடியாமல்
தவிக்கிறார்.