லே - அவுட் என்பது என்ன?

முதலீட்டிற்காகவும் மற்றும் குழந்தைகளின் கல்வி, திருமணம் போன்றவற்றை
மனதில் கொண்டு நிலத்தில் முதலீடு செய்வோர் அதிகம். இவர்கள் முதலில்
தேர்ந்தெடுப்பது புற நகர்ப்பகுதியில் layout -ல் வீட்டு மனை வாங்குவது.

விற்பனையாளர்கள் கொடுக்கும் விளம்பரம் மற்றும் இலவச பரிசுகள் முதலியவற்றை
நம்பி, குறிப்பிட்ட காலத்தில் விலை பன்மடங்கு ஆகி விடும் என்ற
நம்பிக்கையில் பலபேர் முதலீடு செய்கிறார்கள். மற்ற வியாபாரங்களைப் போலவே
இந்த தொழிலிலும் பல இலவச அறிவிப்புகள் வெளியாகின்றன. அவர்களுடைய layout
-ல் வீட்டு மனை வாங்குபவர்களுக்குப் பத்திர பதிவு இலவசம், பட்டா இலவசம்,
கவர்ச்சிகரமான பொருட்கள் இலவசம், 3 வருட பராமரிப்பு இலவசம் போன்ற
இலவசங்களை நம்பியும் நிலம் வாங்குகிறார்கள். இவற்றையெல்லாம் பார்த்து
வீடுமனை வாங்குபவர்கள் அது அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout-தானா எனப்
பார்ப்பதில்லை. மேலும் எப்படிப்பட்ட வீட்டுமனையை வாங்க வேண்டும் என்றும்
தெரிவதில்லை. அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout-க்கும் அங்கீகரிக்கப்படாத layout
-ற்கும் உள்ள வித்தியாசங்கள் என்ன? என்று பலருக்கும் தெரிவதில்லை.
நீங்கள் வீடுமனை வாங்கியிருக்கும் layout அங்கீகரிக்கப்பட்ட (approved)
layout தானா என பலரிடம் கேட்கும் போது அவர்களிடமிருந்து வரும் பதில் ஆம்
என்பது தான். ஆனால் அதற்கு பின்னாலேயே இன்னொன்றையும் சேர்த்து
சொல்வார்கள். அது பஞ்சாயத்தால் அங்கீகரிக்கப்பட்டது என்பது. பஞ்சாயத்து
அங்கீகாரம் என்று ஒன்று கிடையாது என்பது பலருக்குத் தெரியாத விஷயம்.

பஞ்சாயத்தில் கொடுக்கப்படும் கடிதத்தைத்தான் அவர்கள் அங்கீகாரம் என
நினைக்கிறார்கள். எந்த இடத்தையும் வீட்டு மனைகளாக பிரித்து அதற்கு
அங்கீகாரம் வழங்கும் அதிகாரம் பஞ்சாயத்துக்கு இல்லை. எந்த உள்ளாட்சி
அமைப்பிற்கும் அதிகாரம் கிடையாது. ஆனால் பஞ்சாயத்திடம் இருந்து layout
-க்கு அங்கீகாரக் கடிதத்தை வாங்கி அதை அதிக உரிமையாளர்கள் விற்றுக்
கொண்டிருந்தார்கள். அதனால் ஏற்படும் பல தீமைகளைக் கருதி அரசாங்கம் இது
போன்று அங்கீகாரங்களை வழங்கக்கூடாது என அறிவித்தது. அது முழுமையாக
நடைமுறைப்படுத்தப் பட்டதாகத் தெரியவில்லை. அப்படியென்றால் நிலத்தினை
வீட்டுமனைகளாக பிரித்து விற்பதற்கு அங்கீகாரம் யார் கொடுக்க வேண்டும்?

அங்கீகாரம் பெற்ற layout -க்கும் அங்கீகாரம் பெறாத layout -க்கும் உள்ள
வித்தியாசம் என்ன?

தமிழ் நாட்டில் Chennai Metropolitan Area-ல் வரும் இடங்களை வீட்டு
மனைகளாகப் பிரித்து அந்த layout-க்கு அங்கீகாரம் கொடுக்கும் அதிகாரம்
CMDA(Chennai Metropolitan Development Authority- சென்னை பெரு நகர
வளர்ச்சிக் குழுமம்) க்கு இருக்கிறது. இதைத் தவிர தமிழ் நாடு முழுவதும்
உள்ள மற்ற இடங்களுக்கு வீட்டு மனைப்பிரிவிற்கு அங்கீகாரம் கொடுக்கும்
அதிகாரம் DTCP (Directorate of Town and Country Planning - நகர்
ஊரமைப்புத்துறை)-க்கு மட்டும் தான் உண்டு. பஞ்சாயத்திற்கோ அல்லது வேறு
எந்த உள்ளாட்சி அமைப்பிற்கோ, வேறு எந்த அரசாங்கத் துறைக்கோ அதிகாரம்
கிடையாது. சென்னையில் தலைமை அலுவலகத்தை கொண்டுள்ள DTCP-க்கு தமிழ் நாடு
முழுவதும் 8 மண்டல அலுவலகங்கள் (Regional Office), 15 உள்ளூர் திட்ட
குழுமங்கள் (Local Planning), 10 New Town Developments Authorities
ஆகியவை இருக்கின்றன. இவைகளால் மட்டும் தான் தமிழ்நாடு முழுவதும் வீட்டு
மனைப் பிரிவிற்கு (layout) அங்கீகாரம் கொடுக்க முடியும் . இவைகளின்
கீழ்தான் தமிழ் நாட்டில் எல்லா இடங்களும் பிரித்து
கொடுக்கப்பட்டிருக்கும். இதில் உள்ளூர் திட்டக் குழுமத்தின் limit-ல்
உள்ள இடங்கள் பல zone-களாக பிரிக்கப்பட்டிருக்கும்.

1. Residential Zone - குடியிருப்பு பகுதி
2. Commercial Zone - வர்த்தகம் அல்லது வணிகப் பகுதி
3. Industrial Zone - தொழிற்சாலை பகுதி
4. Educational use Zone - கல்வி நிறுவனங்கள் பகுதி
5. Public and Semi Public use Zone
6. Agricultural Zone - விவசாய பகுதி

இதில் Residential Zone-ல் வரும் இடத்தை மட்டும் தான் வீட்டு மனைகளாகப்
பிரித்து அங்கீகாரம் பெற முடியும். மற்ற Zone-ல் உள்ள இடத்தினை வீட்டு
மனைகளாக பிரிக்க வேண்டும் என்றால், அரசாங்கத்துக்கு மனு செய்து முதலில்
Zone மாற்றம் (Conversion) செய்ய வேண்டும்.

எடுத்துக்காட்டாக : Agricultural Zone அல்லது Industrial Zoneல் உள்ள
இடத்தினை வீட்டு மனைகளாக பிரித்து layout போட வேண்டும் என்றால் அதை
Residential Zone -க்கு மாற்றம் செய்து விட்டுத்தான் போட முடியும்.

DTCP-ல் வீட்டு மனைப் பிரிவிற்கு (layout) அங்கீகாரம் வழங்க என்னென்ன
முறைகள் பின்பற்றப் படுகின்றன என்பதை பார்ப்போம். அப்போது தான்
அங்கீகாரம் பெறாத வீட்டுமனையில் உள்ள பிரச்சனைகள் தெளிவாக புரியும்.

1. Layout போட உத்தேசிக்கும் இடத்திற்கு வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில்
இருந்து ஒரு சான்றிதழ் பெற வேண்டும். அந்த சான்றிதழில் மேற்கண்ட நிலங்கள்
அரசு புறம்போக்கு நிலங்கள் இல்லை என்றும், நில சீர்திருத்தச் சட்டம்
மற்றும் நகர்புற நில உச்ச வரம்பு சட்டம் ஆகியவையின் கீழ் கையகப்படுத்தும்
நடவடிக்கை இல்லை என்றும் வெள்ளப் பெருக்கால் பாதிப்பிற்கு உள்ளாகும்
நிலையில் இல்லை என்றும் வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில் இருந்து சான்று
கொடுக்கப்படும். இதற்கு வட்டாட்சியர் அலுவலகத்திலிருந்து அதிகாரிகள்
நேரில் வந்து நிலத்தை ஆய்வு செய்த பிறகு மேற்கண்ட சான்றிதழை
அளிப்பார்கள்.

2. பின்பு உள்ளூர் அமைப்புகளின் அதாவது ஊராட்சி, பேரூராட்சி போன்றவை
மூலம் தான் நகர் ஊரமைப்பு துறைக்கு விண்ணப்பம் செய்ய முடியும். இதற்கு
நிலம் சம்பந்தப்பட்ட கிரயப்பத்திரம், மூலப்பத்திரம், பட்டா, சிட்டா,
அடங்கல், வில்லங்கச் சான்றிதழ் மேலும் வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில் பெற்ற
சான்றிதழ், சில தேவையான ஆவணங்களை இணைத்து, உள்ளாட்சி அமைப்பில் இருந்து
இடம் சம்பந்தப்பட்ட விபரங்கள் அடங்கிய வினா விடைப்படிவம் ஒன்றை பூர்த்தி
செய்து இணைத்து உள்ளாட்சி அமைப்பின் மூலம் நகர் ஊரமைப்புத்துறை மண்டல
அலுவலகத்திலும் அல்லது இடம் உள்ளூர் திட்டக் குழுமத்தின் கீழ் வந்தால்
அந்த அலுவலகத்திலும் விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

அந்த அலுவலக அதிகாரி இடத்திற்கு நேரில் சென்று ஆய்வு செய்வார்.

நிலத்திற்கு அருகில் நீர் நிலைகள் ஏதும் இருக்கக்கூடாது. இடுகாடு, ரயில்
தண்டவாளம் போன்றவை இருக்கக் கூடாது என்ற சில நிபந்தனைகளை ஆய்வு செய்வார்.
மேலும் மனுவுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ள ஆவணங்கள் அனைத்தும் பரிசீலனை
செய்யப்படும். அங்கு எல்லா ஆவணங்களையும் சரிபார்த்து அவர்களே ஒரு layout
வரைந்து அதற்கு ஒப்புதல் அளிப்பார்கள். இதற்கு தொழில் நுட்ப ஒப்புதல்
எனப் பெயர். இந்த layout -க்கு அங்கீகார எண் ஒன்று கொடுக்கப்படும். அந்த
layout-ல் விதிகளுக்கு உட்பட்டு பொது ஒதுக்கீடு, சாலை, கடைகள்,
பிளாட்டின் அளவுகள் அமைந்திருக்கும். மனையின் எண்ணிக்கை, பொது உபயோகம்,
சாலை, கடைகள் முதலிய ஒதுக்கீடுகள் அந்த layout -ல் சதுர அடிகளிலேயே
கொடுக்கப்பட்டிருக்கும்.

மேற்கண்டவாறு தொழில் நுட்ப ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்ட layout உள்ளாட்சி
அமைப்பதற்கு இறுதி ஒப்புதலுக்காக அனுப்பப்படும். அதில் சில நிபந்தனைகளும்
குறிக்கப்பட்டிருக்கும். உள்ளாட்சி அமைப்பானது அந்த நிபந்தனைகளையெல்லாம்
மனுதாரருக்கு தெரிவித்து அவர் அதை பூர்த்தி செய்தவுடன் இறுதி ஒப்புதல்
வழங்க வேண்டும். layout -ல் எந்த மாற்றமும் செய்ய உள்ளாட்சி அமைப்பிற்கு
அதிகாரம் கிடையாது.

நிபந்தனைகளில் எல்லாவற்றிற்கும் பொதுவானது இரண்டு.

1. Layout-ல் குறிப்பிட்டிருக்கும் சாலை மற்றும் பொது ஒதுக்கீடு பகுதியை
தான பத்திரத்தின் (Gift Deed) மூலம் மனுதாரர் உள்ளாட்சி அமைப்பிடம்
ஒப்படைக்க வேண்டும்.

2. அன்றைய தேதி வரை layout-க்கு தொழில் நுட்ப ஒப்புதல்
கொடுக்கப்பட்டிருக்கும் இடம் அரசாங்கத்தால் நில ஆர்ஜித நடவடிக்கைக்கு
உட்படுத்தப்படவில்லை என்று உள்ளாட்சி அமைப்பு உறுதி செய்து கொள்ள
வேண்டும்.

மேற்சொன்னவைகளும், மற்றும் நிபந்தனைகள் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால்
அவைகளும் நிறைவேற்றப் பட்டபின் உள்ளாட்சி அமைப்பால் தீர்மானம் ஒன்று
நிறைவேற்றப்பட்டு layout-க்கு இறுதி ஒப்புதல் அளிக்கப்படும்.

உள்ளாட்சியின் பங்கு நகர் ஊரமைப்புத்துறை சொல்லும் நிபந்தனையை
பின்பற்றுவது தான். இதில் வேறெதுவும் செய்வதற்கு அதிகாரம் இல்லை.
இப்போது தான் அங்கீகாரம் முழுமை பெறுகிறது. இதற்கு பின்பு தான் layout
-ல் உள்ள பிளாட்டுகளை உரிமையாளரால் விற்பனை செய்ய முடியும்.
இடம் 5 ஏக்கருக்கு குறைவாக இருக்கும் பட்சத்தில் தொழில்நுட்ப ஒப்புதல்
மண்டல அலுவலகம் (அல்லது) உள்ளூர் திட்டக்குழுமத்திலேயே வழங்கப்பட்டு,
இறுதி ஒப்புதலுக்கு உள்ளாட்சி அமைப்பிற்கு அனுப்பப்படும்.

5 ஏக்கருக்கு அதிகமாக இருப்பின் இடத்தை நேரில் ஆய்வு செய்து அதன் அறிக்கை
மண்டல அலுவலகம் அல்லது உள்ளூர் திட்டக் குழுமத்திலிருந்து நகர் ஊரமைப்பு
இயக்குனர் அலுவலகம், சென்னைக்கு அனுப்பப்படும். அங்குதான் தொழில் நுட்ப
ஒப்புதல் வழங்கப்பட்டு இறுதி ஒப்புதலுக்கு உள்ளாட்சி அமைப்பிற்கு
அனுப்பப்படும்.

இவ்வளவு முறைகளை பின்பற்றி அரசாங்கத்தால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout-ல்
கீழ்கண்ட விதிமுறைகள் பின்பற்றப்படும்.

1. சாலையின் குறைந்தபட்ச அகலம் 23 அடி தவிர 30 அடி, 40 அடி சாலைகளும்
அமைந்திருக்கும்.
2. பொது ஒதுக்கீடு என்று ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதம் ஒதுக்கப்படும் அது
layout-ன் area -வை பொறுத்தது. பூங்கா, சிறுவர்கள் விளையாட்டு திடல்,
சமூகக்கூடம், மருத்துவமனை போன்றவைகளுக்கு இடம் ஒதுக்கப்பட்டிருக்கும்.
3. Layout-ஐ சுற்றி உள்ள மற்ற எல்லா இடத்திற்கும் layout -லிருந்து வழி
கட்டாயம் கொடுக்கப்பட்டிருக்கும்.
4. கடைகளுக்கென்று தனியாக இடம் ஒதுக்கப்பட்டிருக்கும்.
5. வீட்டு மனைகளின் நீள அகலங்கள் நெறிப்படுத்தப்பட்டிருக்கும்.

இவற்றில் எந்த முறையையும் பின்பற்றாமல் ஒரே நாளில் பஞ்சாயத்தால்
கொடுக்கப்படும் அங்கீகரிக்கப்படாத layout-ல் எதுவும் பின்பற்றப்படாது.
அதனால் பல சிக்கல்கள் ஏற்படும்.

1. சாலை மிகவும் குறுகியதாக இருக்கும். 15 அடி சாலைகள் கூட இருக்கும்.
இதனால் அந்த பகுதி வளர்ச்சி அடையும் போது போக்குவரத்து நெரிசல் ஏற்பட
வாய்ப்பு உண்டு.
2. சுற்றியுள்ள இடங்களுக்கு பாதை கொடுக்க வேண்டும் என்ற அவசியம்
இல்லாததால், வழியில்லாத காரணத்தினால் layout-ஐ சுற்றியுள்ள பகுதிகள்
வளர்ச்சியடைய வாய்ப்பில்லை. மேலும் இந்த layout -க்கு பின்புறம் நிலம்
வைத்திருப்பவர்கள் இவர்களிடமே குறைந்த விலைக்கு விற்க வேண்டிய நிர்பந்தம்
ஏற்படும்.
3. பொது ஒதுக்கீடும் மிகக் குறைந்த அளவே ஒதுக்கப்படுவதால் அந்த பகுதி
வளர்ச்சி அடையும் போது பள்ளி, மருத்துவமனை போன்ற பொது நல கட்டிடங்கள்
கட்டுவதற்கு இடம் இருக்காது.
4. பிளாட்டின் நீள அகலங்களும் முறையாக இருக்காது.

இப்படிப்பட்ட இடத்தில் நிலத்தினை நீங்கள் வாங்கும் போது, உங்கள் எண்ணம்
நிறைவேறாது. மேற்கண்ட பிரச்சனைகள் எதிர்காலத்தில் அந்த பகுதியின்
வளர்ச்சியை பாதிக்கும்.

பஞ்சாயத்து அங்கீகாரம் என்று ஒன்று இல்லையென்றாலும், இன்னும் பல
இடங்களில் பஞ்சாயத்து அங்கீகாரம் பெற்ற layout என்று விளம்பரம் செய்து
விற்பனை செய்து கொண்டு தான் இருக்கிறார்கள். இதனால் பெரும் பிரச்சனைகள்
ஏற்பட வாய்ப்பு உண்டு.

இதைக் கட்டுப்படுத்த இதற்கான விதிமுறைகளை அரசாங்கம் கடினப்படுத்த வேண்டும்.
பஞ்சாயத்து மற்றும் வேறு உள்ளாட்சி அமைப்பிலிருந்து கொடுக்கப்படும்
அங்கீகாரம் பெற்ற layout-ல் உள்ள மனைகளை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு
செய்ய தடை விதிக்க வேண்டும்.

DTCP-ஆல் கொடுக்கப்படும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout -ல் கீழ்கண்ட
விவரங்கள் அடங்கி இருக்கும்.

1. Layout போடும் இடம் எந்த உள்ளாட்சியில் அமைந்துள்ளது மற்றும் கிராமம்,
வட்டம், மாவட்டம் முதலியன இருக்கும்.
2. சர்வே எண்கள் மனைப்பிரிவின் மொத்தப் பரப்பு ஏக்கரிலும் சதுர அடியிலும்
குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.
3. DTCP-ன் கோப்பு எண்.
4. மனுதாரரால் கோரப்பட்ட மனைகளின் எண்ணிக்கை.
5. DTCP -ஆல் ஒதுக்கப்பட்ட மனைகளின் எண்ணிக்கை.
6. பொது ஒதுக்கீடுகள் - பூங்கா, சாலை, சிறுவர்கள் விளையாடும் இடம்
முதலியவை சதுர அடியிலும் சதவீதத்திலும் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். இவை
உள்ளாட்சிக்குத் தானமாக அளிக்க வேண்டியவை.
7. பொது உபயோகம் - கடைகள், சமூக நலக்கூடம் போன்றவை மனுதாரரால் விற்பனை
செய்யப்படலாம். ஆனால் மேற்கண்ட காரணத்திற்காக மட்டும் தான் அந்த இடம்
உபயோகப்படுத்தப்பட வேண்டும்.
8. மூலை முடுக்கு, கட்டிட வரம்பு முதலியவற்றிற்கு எவ்வளவு இடம் கொடுக்க
வேண்டும் என்ற விபரமும் இருக்கும்.
9. உள்ளாட்சியால் நிலம் சம்பந்தமாக,உறுதி செய்து கொள்ள வேண்டிய நிபந்தனைகள்.
10. DTCP-ஆல் கொடுக்கப்படும் அங்கீகார எண்.
11. DTCP-ன் ஆணையர் உட்பட அதிகாரிகளின் கையொப்பம்.

DTCP-ஆல் அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ள வீட்டு மனையில் பிளாட் வாங்குவோர்
கவனிக்க வேண்டியவை:-

1. தொழில்நுட்ப ஒப்புதலில் கொடுக்கப்பட்டிருக்கும் நிபந்தனைகளை பூர்த்தி
செய்த பிறகுதான் உள்ளாட்சி இறுதி ஒப்புதல் வழங்கி இருக்கிறதா என்பதையும்,
உள்ளாட்சிக்கு செலுத்த வேண்டிய கட்டணம் மனுதாரரால் செலுத்தப்பட்டு இரசீது
வாங்கப்பட்டிருக்கிறதா? என்பதையும் உறுதி செய்து கொள்ள வேண்டும்.
உள்ளாட்சி அமைப்பினால் முறைப்படி தீர்மானம் நிறைவேற்றப்பட்டுதான் இறுதி
ஒப்புதல் வழங்கப்பட்டிருக்கிறதா? என சரிபார்க்க வேண்டும். சில
layoutகளில் உள்ளாட்சி அமைப்பின் தலைவர் கையொப்பம் இட்டு இருப்பார்.
ஆனால் தீர்மானம் நிறைவேற்றப்பட்டிருக்காது. இது தவறானது.

2. உள்ளாட்சிக்கு கொடுக்கப்பட வேண்டிய பொது ஒதுக்கீட்டு இடங்கள் அதாவது
சாலை, பூங்கா போன்றவை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் தானபத்திரத்தின் (Gift
Deed) மூலம் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை சரி பார்த்துக் கொள்ள
வேண்டும். பதிவுசெய்யப்படாமல் கொடுக்கப்படும் தானபத்திரம்
செல்லுபடியாகாது.

3. பெரும்பாலான Promoter-கள் Layout-ஐ computer-ரில் பல வண்ணங்களில்
வரைந்து, வாங்குபவரின் பிளாட்டை தனி வண்ணமிட்டு அவர்கள் பத்திரப்பதிவு
செய்யும் போது இணைப்பார்கள். computer layout-ல் எந்தவித மாற்றமும்
செய்யபடவில்லை என்பதை DTCP-ஆல் அனுப்பப்பட்ட layout உடன் ஒத்து பார்த்து
சரிபார்த்துக் கொள்ளவேண்டும்.

Promoterகள் நமக்கு கொடுக்கும் approved layout-ல் ஏதேனும் சந்தேகம்
ஏற்படும்படியாக இருந்தால் நாம் DTCP-க்கு அந்த layout-ன் அங்கீகார
எண்ணைக் குறிப்பிட்டு நகலைப் பெற்று சரிபார்த்துக் கொள்ளலாம்.
Layout-ல் இடம் வாங்குபவர்கள் கவனிக்க வேண்டிய முக்கியமான ஒன்று அவர்கள்
வாங்கும் பிளாட் எந்த சர்வே எண்ணில் அமைந்திருக்கிறது என்பது தான்.
பொதுவாக layout ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட சர்வே எண்ணில் அமைந்திருக்கும்.

இப்படி அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout-ல் பிளாட் வாங்கி பத்திரப்பதிவு
செய்தவுடன் நம்முடைய வேலை முடிந்து விட்டது என நினைக்கக்கூடாது. நம்
பிளாட் அமைந்திருக்கும் சர்வே எண் அல்லது சர்வே எண்களின்
தாய்ப்பத்திரத்தையும் மறக்காமல் வாங்கிக் கொள்ள வேண்டும். அப்படியென்றால்
தான் பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்யும் போது எந்த பிரச்சனையும் வராது.

எடுத்துக்காட்டாக கொடைக்கானலுக்கு அருகில் 1994 ஆம் ஆண்டு ஒரு புகழ்
பெற்ற நிறுவனத்தினர் 100 ஏக்கர் நிலத்தைப் பிரித்து 800 தனித்தனி பண்ணைத்
தோட்டத்தை உருவாக்கினர். அதில் 25 சென்ட் நிலத்தை ஒருவர் வாங்கி
இருக்கிறார். அவருடைய இடம் 1674/3, 1676/2 மற்றும் 1676/3 ஆகிய சர்வே
எண்களில் அமைகிறது. இந்த மூன்று சர்வே எண்களுக்கும் உரிமையாளர்கள் மூன்று
பேர். பத்திரப்பதிவிற்கு பின் அந்த நிறுவனத்திடமிருந்து தாய்ப்பத்திரத்தை
பெற்றுக் கொள்கிறார். 15 வருடங்களாக இவர் பெயரில் பட்டா வாங்க விண்ணப்பம்
செய்யவில்லை. 2009 ஆம் ஆண்டு அந்த இடத்தை விற்க முயல்கிறார். வாங்க
நினைப்பவர்கள் பட்டா கேட்பதால் பட்டா பெற்றுத் தருவதற்காக ஒரு
consultant- ஐ நாடுகிறார். அங்கு எல்லா ஆவணங்களும் சரிபார்க்கப்படும்
பொழுது தாய்ப்பத்திரம் வாங்கும் போது ஏற்பட்ட தவறு தெரிகிறது. மேலே
குறிப்பிட்ட மூன்று சர்வே எண்களில் இரண்டு சர்வே எண்களுக்குத்
தாய்ப்பத்திரம் சரியாக கொடுக்கப்படுகிறது. 1676/3 என்ற சர்வே எண்ணுக்கு
உள்ள தாய்ப்பத்திரத்திற்கு பதிலாக 1676/4 என்ற சர்வே எண்ணின்
தாய்ப்பத்திரம் கொடுக்கப்பட்டிருக்கிறது. இந்த சர்வே எண் அதன் அருகில்
உள்ள வேறொரு பிளாட்டை சேர்ந்தது. இப்பொழுது அந்த புகழ் பெற்ற நிறுவனமும்
இயங்கவில்லை. சரியான சர்வே எண்ணுக்கு உரிய தாய்ப்பத்திரத்தைப் பெற
முடியாத காரணத்தினால் பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்ய முடியாத நிலை.

அவருடைய அவசரத்தேவைக்கு விற்கவும் முடியவில்லை. அதனால் பிளாட் பதிவு
செய்யப்பட்டவுடன் தாய்பத்திரங்களையும் தவறாமல் வாங்கி வைத்துக் கொள்ள
வேண்டும். நம்முடைய பிளாட் அமைந்திருக்கும் சர்வே எண்ணுக்கு, யார்
பெயரில் பட்டா இருக்கிறதோ அந்த பட்டாவிலிருந்து, நமக்கு வரும் வரை உள்ள
அனைத்து பதிவுகளின் (கிரயப்பத்திரம், பவர் ஆஃப் அட்டார்னி முதலியவை)
நகல்களையும் பெற்றுக் கொள்ள வேண்டும்.

DTCP Approval முறைகளை அரசாங்கம் இன்னும் மேம்படுத்தலாம். இப்போது உள்ள
முறையில் அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout-ல் பொது ஒதுக்கீடுகள் உள்ளாட்சிக்கு
தானபத்திரம் (Gift Deed) மூலம் ஒப்படைக்கப்படுகிறது. ஆனால்
உள்ளாட்சிலிருந்து பொது ஒதுக்கீட்டுக்கான இடங்களை, உள்ளாட்சியின்
பெயருக்கு Sub Division செய்து பட்டா பெறுவதில்லை. அதனால் வருவாய்
துறையில், இந்த இடம் பழைய உரிமையாளர் பெயரில் தான் இருந்து கொண்டு
இருக்கும். உள்ளாட்சியின் பெயரில் பட்டா மாற்றப்படாததால் பிற்காலத்தில்
பிரச்சனைகள் ஏற்பட வாய்ப்பு உண்டு.

Layout போடும் Promoter ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட உரிமையாளரிடம் இருந்து Power
of Attorney மூலம் layout போடும் பட்சத்தில், அவர் எத்தனை
உரிமையாளர்களிடம் இருந்து Power of Attoreny வாங்கி இருந்தாரோ அத்தனை
உரிமையாளர்களின் சர்வே எண்களிலும் பொது ஒதுக்கீட்டிற்கான இடம் வர
வாய்ப்பு இருக்கிறது. பொது ஒதுக்கீட்டில் சாலையும் அடங்கி இருப்பதால்
எல்லா உரிமையாளர்களின் இடத்திலும் சாலை அமைவதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம்.

அதனால் தானபத்திரத்தை உள்ளாட்சிக்கு எழுதிக் கொடுத்தாலும், பொது
ஒதுக்கீட்டிற்கான இடம் Sub division செய்யப்பட்டு DTCP-க்கு
தெரியப்படுத்த வேண்டும் என்ற முறை அமுலுக்கு வரவேண்டும் அல்லது Layout
தமிழ்நாட்டில் எந்த இடத்தில் அமைந்திருந்தாலும், தான பத்திரமானது
அரசாங்கத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட துறைக்கு எழுதிக் கொடுக்கப்படலாம்.இந்த
பொது ஒதுக்கீட்டை பராமரிப்பது மட்டும் உள்ளாட்சியால் செயல்படுத்தப்பட
வேண்டும்.

பொது மக்களுக்கு வசதியாக DTCP-யால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட layout-ன்
விவரங்களை வரைப்படத்துடன் இணையதளத்தில் வெளியிட வேண்டும். அங்கீகார எண்ணை
வைத்து பொது மக்கள் layout-ன் விவரங்களைத் தெரிந்து கொள்ள வசதி செய்யப்பட
வேண்டும்.

Layout-க்கு உள்ளாட்சி இறுதி ஒப்புதல் கொடுத்த பின்பு அதன் விவரம்
DTCP-யால் பெறப்பட்ட பின்னரே, வீட்டு மனைகளை விற்பனை செய்ய அனுமதி
அளிக்கப்பட வேண்டும்.


Layout போடுபவர்கள் பெரும்பாலோர் நிலத்தின் உரிமையாளரிடம் இருந்து Power
of Attorney வாங்கி நிலத்தை Layout ஆக பிரித்து அரசாங்கத்தின் அங்கீகாரம்
பெற்று விற்பனை செய்கிறார்கள். அவர்கள் Power of Attorney வாங்குவதற்கு
இரு காரணங்கள் உண்டு.

1.நிலத்திற்கு உரிய மொத்த பணத்தையும் உரிமையாளரிடம் கொடுத்து நிலத்தை
வாங்க முடியாத நிலை.

2.கிரயப்பத்திரம் செய்தால் Guide line மதிப்பிலிருந்து 8%
முத்திரைத்தாள்கள் மற்றும் 1% பதிவு கட்டணம் மற்ற இதர செலவுகளை
தவிர்பதற்காகவும்
Layout போடுபவர்கள் ஒரு ஏரியாவை தேர்வு செய்து ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட
உரிமையாளர்களிடம் நிலத்தை வாங்குவார்கள்.

 அப்படி நிலம் வாங்கும் போது
ஒன்றுக்கும் மேற்பட்ட சர்வே எண்கள் அதில் அடங்கி இருக்கும். நில
உரிமையாளர்களும் ஒன்றுக்கு மேற்பட்டு இருப்பாபர்கள். ஒவ்வொரு சர்வே
எண்ணுக்கும் தனித்தனியே ஒரு வரைபடம் உண்டு. அதை FMB என்று சொல்வார்கள்.
(எ.கா) Layout போடும் ஒருவர் A,B,C ஆகிய மூன்று நபர்களிடமிருந்து
நிலங்களை வாங்குவதாக வைத்துக் கொள்வோம்.Aயிடம் இருந்து சர்வே எண். 862-ல்
அடங்கிய 1 ஏக்கர் 10 சென்ட், Bயிடம் இருந்து சர்வே எண். 866-ல் அடங்கிய 1
ஏக்கர், C யிடம் இருந்து சர்வே எண். 867/4-ல் அடங்கிய 1 ஏக்கர் 25
சென்ட், ஆக மொத்தம் 3 ஏக்கர் 35 சென்ட் இடம் வாங்கி layout போடுகிறார். 3
ஏக்கர் 35 சென்ட்டில் மொத்தம் 24 பிளாட் (மனைகள்) வருவதாக வைத்துக்
கொள்வோம். இந்த மூன்று பேரின் சர்வே எண்ணுக்கும் தனித்தனி வரைபடம்
உண்டு. இந்த மூன்று சர்வே எண்களையும் இணைத்து 24 மனை பிரிவுகள்
பிரிக்கப்படும். இதில் உள்ள ஒவ்வொரு மனை பிரிவும் மேலே சொல்லப்பட்ட
மூன்று உரிமையாளர்களில் ஒருவர் இடத்தில் மட்டும் அல்லது இருவருடைய
இடத்திலும் வரலாம். அதாவது ஒரு சர்வே எண் அல்லது இரண்டு சர்வே எண்களில்
வரலாம். இப்படி வீட்டு மனைகளாக பிரிக்கப்பட்ட Layout-ல் இருந்து மொத்தம்
உள்ள 24 வீட்டு மனைகளை 24 பேர் தனித்தனியாக வாங்குகிறார்கள். இந்த 24
வீட்டு மனைகளும் எந்தெந்த சர்வே எண்களில், எந்த இடத்தில், எவ்வளவு ஏரியா
ஆகிய விவரங்கள் FMB-ல் குறிக்கப்பட்டு அதற்கு தனியாக பட்டா வழங்கப்படும்.
இதற்கு தான் உட்பிரிவு பட்டா (Sub Division Patta) என்று பெயர். இவ்வாறு
24 மனைகளுக்கும் உட்பிரிவு செய்து பட்டா வழங்கப்பட வேண்டும்.

சில மனைகள் ஒரு சர்வே எண்ணில் அமையும். (எ.கா)1 முதல் 10 மனைகள்
அனைத்தும் சர்வே எண் 862-ல் மட்டும் அமைந்திருக்கிறது மற்றும் 18 முதல்
24 மனைகள் சர்வே எண். 867/4-ல் மட்டும் அமைந்திருக்கிறது . சில மனைகள்
இரண்டு சர்வே எண்களில் அமையலாம். (எ.கா) மனை எண்கள். 11-லிருந்து 17 வரை
சர்வே எண்கள். 866 மற்றும் 867/4 இந்த இரண்டிலும் அமைகிறது. இது,
கிரயப்பத்திரம் செய்யப்படும் போது சொத்து விவரப்பகுதியில் மனை
அமைந்திருக்கும் சர்வே எண்கள் 866 பகுதி மற்றும் 867/4 பகுதி என்று தான்
குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். இப்பொழுது இதற்கு பட்டா வழங்கும் போது இரண்டு
சர்வே எண்களிலும் எந்தெந்த அளவு இந்த மனை அமைந்திருக்கிறது என்பதைக்
குறிப்பிட்டு இரண்டு சர்வே எண்களும் உட்பிரிவு செய்யப்பட்டு பட்டா
வழங்கப்படும்.


இப்படி 24 மனைபிரிவுகளாக பிரிக்கப்பட்டிருக்கும் ஒரு layout -ல் இடம்
வாங்கும் 24 பேரும் தனித்தனியாக பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்யும் போது 24
முறை உட்பிரிவு செய்யப்படுகிறது. வட்டாட்சியர் அலுவலகத்திலும்
ஒவ்வொருவரும் தனித்தனியே விண்ணப்பம் செய்யும் போது உட்பிரிவு process
பண்ணப்படுகிறது. ஒரே சர்வே எண் பல முறை உட்பிரிவு செய்யப்பட்டு புதிது
புதிதாக இலக்கங்கள் கொடுக்கப்படுகின்றன. அதனால் உட்பிரிவு இலக்கங்களும்
குழப்பங்கள் ஏற்படுத்துவதாக இருக்கும். 24 மனைகள் கொண்ட இந்த layout ல்
மனை எண். 1ல் இருந்து 10 வரை உள்ள மனைகள் அனைத்தும் சர்வே எண் 862-ல்
அமைந்திருக்கிறது. வருவாய்த்துறை பதிவேட்டின்படி இந்த சர்வே எண் layout
போட்ட உரிமையாளர் பெயரில் தான் இருக்கும். இப்பொழுது, 5.5 சென்ட் அல்லது
2396 சதுர அடி (தோராயமாக ஒரு கிரவுண்ட்), மனை எண். 7ன் உரிமையாளர்
வருவாய்த்துறையில் உட்பிரிவு பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்கிறார்.

இப்பொழுது 862 சர்வே எண்ணின் மொத்தம் அளவான 1 ஏக்கர் 10 சென்டானது
இரண்டாக பிரிக்கப்படுகிறது. 5.5 சென்ட் அளவு கொண்ட மனை எண்.7 ஒரு
பிரிவாகவும் மீதமுள்ள 1 ஏக்கர் 4.5 சென்டுள்ள இடம் lay out
உரிமையாளருக்கும் என பிரிக்கப்படுகிறது. இப்பொழுது சர்வே எண்.862 இரண்டு
பகுதி 862/1 மற்றும் 862/2 என பிரிக்கப்படுகிறது. சர்வே எண். 862/1 - 1
ஏக்கர் 4.5 சென்ட் layout உரிமையாளர் பெயரிலும் சர்வே எண். 862/2 - 5.5
சென்ட் அளவு கொண்ட மனை எண். 7-ன் உரிமையாளருக்கும் இரண்டு பட்டாக்களாக
வழங்கப்படுகிறது. 862 சர்வே எண் அடங்கி உள்ள மனைகளை 10 பேர் வாங்கி
இருந்தாலும் 7-ஆவது மனை எண் உரிமையாளருக்கு மட்டும் பட்டா வினியோகித்த
காரணத்தினால் அவருக்கு சொந்தமான 5.5 சென்ட் மட்டும் உட்பிரிவு
செய்யப்பட்டு FMB -ல் குறிக்கப்பட்டு தனிப்பட்டா வழங்கப்படுகிறது. மீதி
உள்ள 9 பேர் பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்யாததால் 862 -ல் மீதமுள்ள அளவு 1
ஏக்கர் 4.5 சென்ட் நிலம் layout போட்ட உரிமையாளரின் பெயரில் தான்
இருக்கும்.

இப்பொழுது சில நாட்கள் கழித்து 5.5 சென்ட் அளவு கொண்ட மனை எண் 10,
நிலத்தின் உரிமையாளர் பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்கிறார். இப்பொழுது
layout உரிமையாளரின் பெயரில் புதிதாக கொடுக்கப்பட்ட சர்வே எண் 862/1-ன்
விஸ்தீரணம் 1 ஏக்கர் 4.5 சென்ட் திரும்பவும் உட்பிரிவு செய்யப்பட்டு
இரண்டாகப் பிரிக்கப்பட்டு சர்வே எண் 862/1A - 99 சென்ட் என layout
உரிமையாளர் பெயரிலும் சர்வே எண் 862/1B - 5.5 சென்ட் அளவு கொண்ட மனை எண்.
10- ன் உரிமையாளரின் பெயரில் இருக்கும்.

இவ்வாறு ஒவ்வொருவரும் தனித்தனியே பட்டாவிற்கு விண்ணப்பம் செய்யும் போது
அந்த இடம் அடங்கியுள்ள சர்வே எண் ஒவ்வொரு முறையும் உட்பிரிவு
செய்யப்படுகிறது. ஒருவருக்கு சர்வே எண்.862/2 எனவும் இன்னொருவருக்கு
862/1A1A1A1 எனவும் இருக்கும். இப்படி பல முறை உட்பிரிவு செய்வதால் சர்வே
எண்ணிலும் குழப்பம் ஏற்படுகிறது. இப்படி உட்பிரிவு செய்வதற்கு தாலுக்கா
அலுவலகத்தில் பல ஊழியர்கள் ஈடுபட வேண்டியிருக்கிறது.

நாம் வாங்கும் மனை எந்தெந்த சர்வே எண்களில் வருகிறது என்பது,
கிரயப்பத்திரத்தில் தவறில்லாமல் குறிப்பது மிகவும் முக்கியம்..

(எடுத்துக்காட்டு): கூடுவாஞ்சேரியில் ஒரு Layout -ல் ஒருவர் வீட்டுமனையை
வாங்குகிறார். அந்த Layout மொத்தம் ஆறு சர்வே எண்களை கொண்டது. இவருடைய
மனை சர்வே எண்.322 மற்றும் 329-ல் வருகிறது. ஆனால் கிரயப்பத்திரம்
செய்யும் போது சர்வே எண்.329 -க்கு பதிலாக அதே Layout -ல் உள்ள இன்னொரு
சர்வே எண்.330 என தவறாக குறிப்பிட்டு விட்டார்கள். இடம் வாங்குபவருக்கு
அவருடைய மனை எந்தெந்த சர்வே எண்ணில் அமைந்திருக்கிறது என தெரிய
வாய்ப்பில்லை. கிரயப்பத்திரத்தை வைத்து வட்டாட்ச்சியர் அலுவலகத்தில்
விண்ணப்பம் செய்கிறார். சில நாட்கள் கழித்து வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில்
FMB-யை வைத்து சரி பார்க்கும் போது இவருடைய மனை அமைந்திருப்பது சர்வே
எண்.329 என கண்டுபிடிக்கப்பட்டது. மனை வாங்கியவருக்கு இந்த விவரம்
தெரிவிக்கப்பட்டு பிழைதிருத்தம் பத்திரம் பதிவு செய்து கொண்டு வருமாறு
கோரப்படுகிறது. அவரும் அந்த Layout விற்பனை செய்த நிறுவனத்தைத் தேடிச்
செல்கிறார். அந்த நிறுவனம் மூடப்பட்டிருக்கிறது. அந்த நிறுவனம் இப்பொது
முழுவதுமாக இயங்கவில்லை என்ற செய்தி கிடைக்கிறது. பிழைதிருத்தப் பத்திரம்
இல்லாமல் பட்டாவும் மாற்ற முடியாது. இப்போது செய்வதறியாமல் முழிக்கிறார்.
இதே போல் பட்டாவில் சொத்தின் அளவு ஏரில் (Ares) குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.
எடுத்துக்காட்டாக நாம் வாங்கி இருக்கும் மனையின் அளவு 2400 சதுர அடி என
வைத்துக் கொள்வோம். அதை அப்படியே ஏரில் 2.23 என குறிப்பிட வேண்டும்.
ஆனால் பட்டாவில் 2.2 என்று தான் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். இதை அப்படியே
சதுர அடியில் மாற்றினால் 2.2 x 1076 = 2367.2 சதுர அடி தான். 2.2 க்கு
பிறகு 2.3, 2.4 என்று தான் கொடுக்கப்படும். 2.25 ஏர் என்று கொடுக்கப்பட
மாட்டாது. இப்படிபட்ட குளறுபடிகளும் இருக்கின்றன.

இப்படி பலமுறை உட்பிரிவு செய்வதால் பதிவுத்துறையிலும் அந்த சர்வே
எண்ணுக்கு குளறுபடிகள் ஏற்படுகின்றன.

மனை எண்.7-ன் உரிமையாளர் Sub division செய்து பட்டா வாங்கி விடுவதால்
862ஆம் சர்வே எண் இரண்டாக பிரிக்கப்பட்டு 862/1 மற்றும் 862/2 என
பிரிக்கப்படுவதை ஏற்கனவே பார்த்தோம். 862 என்ற சர்வே எண்ணுக்கு
உரிமையாளராக இருந்த Lay out உரிமையாளருக்கு இப்போது புது சர்வே எண்
கொடுக்கப்படுகிறது. அதாவது 862/1 என்பது இது அவருக்குத் தெரிவிக்கப்
படுவதில்லை. இப்போது வருவாய்த்துறை பதிவேடுகளில் 862 என்ற சர்வே எண்ணே
இல்லை. ஆனால் Lay out உரிமையாளர் இப்பொழுது தான் மனை எண். 9-ஐ விற்பனை
செய்கிறார் என வைத்துக் கொள்வோம். அவருக்கு சர்வே எண்.862/1 என புதிதாக
வருவாய்த்துறையில் மாற்றப்பட்டிருப்பது அவருக்குத் தெரியாததால் மனை
எண்.9-ஐ விற்பனை செய்யும் போது அது அமைந்துள்ள சர்வே எண்.862 என்று தான்
குறிப்பிடுவார். ஆனால் இது தவறு. இந்த முரண்பாட்டிற்கு யார் காரணம். இதை
எப்படி தவிர்ப்பது?

மேற்கண்ட குளறுபடிகளை தவிர்ப்பது எப்படி? மனை வாங்குபவர்கள் எளிய
முறையில் பட்டாவை பெற அரசாங்கம் என்ன செய்யலாம்?

பட்டாவில் பிளாட் நம்பரும் குறிக்கப்படுவதில்லை. ஒருவர் ஒரே Layout-ல்
மூன்று பிளாட்டுகள் வாங்கி அதற்கு பட்டாவும் வாங்கி விடுகிறார். மூன்று
பிளாட்டுகளும் ஒரே அளவாக இருக்கும் பட்சத்தில் பட்டாவில் குறிக்கப்படும்
அளவுகளும் ஒரே மாதிரியாக இருப்பதால் வித்தியாசத்தை கண்டுபிடிக்க
முடிவதில்லை.

அதே போல் பட்டாவில் பிளாட்டின் அளவு ஏரில் குறிக்கப்படுவதால் பிளாட்டின்
சரியான அளவில் மாற்றம் ஏற்படுகிறது. சிலருக்கு சில சதுர அடிகள் குறையும்
மற்றும் சிலருக்கு சில சதுர அடிகள் அதிகமாகவும் கிடைக்கிறது.
எடுத்துக்காட்டாக அதாவது 2,500சதுர அடி அளவு கொண்ட பிளாட்டுக்கு 2.2 ஏர்
அதாவது 2367 சதுர அடி என குறிக்கப்படுகிறது. 33 சதுர அடி குறைவாக
குறிக்கப்படுகிறது. 4,370 சதுர அடி கொண்ட மனைக்கு 4.1 ஏர் அதாவது 4,412
சதுர அடி என கொடுக்கப்படுகிறது. 42 சதுர அடி அதிகமாக குறிக்கப்படுகிறது.
இதுவும் ஒரு குளறுபடி தான்.

அப்படியென்றால் பட்டாவில் ஏற்படும் குழப்பங்களை தவிர்க்க என்ன வழி
முறைகள்? இதை எப்படி சரி செய்ய முடியும்?

பட்டா சம்பந்தமான வழி முறைகளை அரசாங்கம் மாற்றி அமைத்தால் தவிர இந்த
குழப்பங்கள் தீராது.

பிளாட் விற்பனை செய்பவர்கள் அரசாங்கத்தில் அங்கீகாரம் பெற்ற உடனேயே நேராக
பதிவுத்துறைக்குச் சென்று பிளாட்டுகளை பதிவு செய்து விற்பனை செய்ய
ஆரம்பித்து விடுகிறார்கள். எல்லா பிளாட்டுகளும் சரியான சர்வே எண்ணில்
தான் அமைகிறதா எனவும் சரி பார்ப்பதில்லை.

அரசாங்கத்தில் Layout போடுவதற்கு அங்கீகாரம் கிடைத்த உடன் அது விற்பனை
செய்யப்படுவதற்கு முன்பாகவே நேராக வருவாய்துறைக்கு அனுப்பப்பட வேண்டும்.
அங்கு எல்லா பிளாட்டுகளும் சரியான சர்வே எண்களில் அமைகிறதா? என்று சரி
பார்க்கப்பட்டு எல்லா மனைகளும் உட்பிரிவு செய்யப்பட்டு எல்லா
மனைகளுக்கும் புதிய சர்வே எண்ணுடன் பட்டா வழங்க வேண்டும். இந்த பட்டா
அனைத்தும் Layout உரிமையாளரின் பெயரிலேயே இருக்க வேண்டும்.
எடுத்துக்காட்டாக பிளாட் எண்.1-ல் இருந்து 10 வரை சர்வே எண் 862-ல்
அமைகிறது. இது முதலிலேயே உட்பிரிவு செய்யப்படும் போது 862/1, 862/2,....
862/10 என உட்பிரிவு செய்யப்படும். தேவையில்லாமல் 862/1A1A1 மற்றும்
862/2BA1 என்பது போன்று சர்வே எண்கள் கொடுக்கப்படுவது தவிர்க்கப்படும்.
புதிய சர்வே எண்களும் குழப்பம் இல்லாமல் இருக்கும். மேலும்
வருவாய்துறையில் வேலைப்பளுவும் குறையும். Layout-ல் உள்ள மொத்த
பிளாட்டுகளுக்கும் ஒரே Sub division order மூலம் வேலை எளிதாக முடிந்து
விடும். பலமுறை Sub division செய்வதும் தவிர்க்கப்படுகிறது.
அதே போல் பிளாட்டின் அளவும் சதுர அடியில் கொடுக்கப்பட வேண்டும். இப்படி
செய்யும் பட்சத்தில் அங்கீகாரம் கொடுக்கப்படும் போது உள்ள மனைகளின்
அளவிற்கும் வருவாய்த்துறை பதிவேடுகளின்படி உள்ள அளவும் சரியாக இருக்கிறதா
என்று தெரிந்து கொள்ளலாம். ஏதேனும் வித்தியாசம் இருந்தால் அதனை
ஆரம்பத்திலேயே சரி செய்து கொள்ளலாம். இவ்வாறு வருவாய்துறையில் எல்லா
மனைகளும் உட்பிரிவு செய்யப்பட்டவுடன் அதன் முழு விவரங்களும்
பதிவுத்துறைக்கு உடனே அனுப்பப்பட வேண்டும். பதிவுத்துறையில் புதிய
உட்பிரிவுக்கு Guide line value நிர்ணயம் செய்யப்பட வேண்டும்.
மேற்கண்ட அனைத்தும் செய்து முடிக்கப்பட்ட பின்பு தான் பிளாட்டுகளை
விற்பனை செய்வதற்கு உரிமையாளருக்கு அரசாங்கத்தால் அனுமதி வழங்கப்பட
வேண்டும்.

இப்போது பிளாட்டுகளை பதிவு செய்வதும் எளிது. ஒவ்வொரு பிளாட்டுக்கும் உள்ள
உட்பிரிவு செய்யப்பட்ட சர்வே எண் மற்றும் பட்டா எண்ணையும் குறிப்பிட்டே
பதிவு செய்யலாம். புதிய உட்பிரிவுடன் பதிவு செய்யப்படுவதால் அதனால்
ஏற்படும் குழப்பங்களும் தீர்ந்து விடும். மேலும் பிளாட் வாங்கியவர்
இப்போது வருவாய்த்துறையில் தன் பெயருக்கு பட்டா பெயர் மாற்றம் செய்தால்
போதும்.

பட்டாவில் தீர்வை மதிப்பு 10 பைசா, 20 பைசா எனவும்
குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். 10 பைசா செல்லுபடி ஆகாத காலத்திலும் இப்படி
குறிப்பிடுவதை மாற்ற வேண்டும்.

Layout-ல் பிளாட் வாங்கும் ஒருவருக்கு, பிளாட் எண்ணையும் குறிப்பிட்டு
பட்டா வழங்குவது நல்லது.

மேலும் உரிமையாளர் பட்டாவிற்கு விண்ணப்பிக்கும் போது புகைப்படம் ஒன்று
பெறப்பட்டு அதை scan செய்து புகைப்படத்துடன் கூடிய பட்டா வழங்கலாம்.
மேற்கண்ட மாற்றங்களை அரசாங்கம் நடைமுறைப்படுத்தும் பட்சத்தில்
பட்டாவினால் ஏற்படும் குளறுபடிகளையும், மோசடிகளையும் தவிர்க்கலாம்

நன்றி: ஃபிராங்கிளிஸ்பீக்கிங்

Property Buying plan

எலி வளை ஆனாலும் தனி வளை வேண்டும் என்று கூறுவார்கள். எலிக்கே தனி வளை
வேண்டும் என்று எண்ணும் போது, கூட்டுக்குடும்ப வாழ்க்கை முறை மறைந்துள்ள
இன்றைய காலக்கட்டத்தில் தனி வீடு என்பது ஒவ்வொருவர் வாழ்க்கையிலும்
அவசியமாகின்றது.. பொதுவாக, ஒருவர் புதிதாக அறிமுகம் ஆகும் போது அவர்களின்
குடும்பம் மற்றும் வேலையை விசா¡¢த்தவுடன் அடுத்ததாக கேட்கும் கேள்வி
சொந்தவீட்டில் இருக்கிறீர்களா? அல்லது வாடகை வீட்டில் இருக்கிறார்களா ?
வாடகை வீட்டில் இருந்தால் அடுத்தாக வீடு கட்ட இடம் வாங்கி இருக்கிறீர்கள்
என்று கேட்பார்கள். சொந்த வீடு அல்லது சொந்த இடம் என்பது மக்களிடையே
தவிர்க்க முடியாததாக இருக்கிறது.
எல்லோருக்குமே சொந்தமாக வீடு வாங்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் இருக்கும்.
சிலபேர் நிலம் முதலில் வாங்கி வைத்து பின்பு வீடு கட்டலாம் என்ற
எண்ணத்தில் இருப்பார்கள்.
பணம் சிறிது சேர்த்தவுடன் எல்லோர் மனதிலும் தோன்றுவது நிலம் அல்லது வீடு
வாங்கும் எண்ணம் தான். சொந்த இடம் அல்லது வீடு இருந்தாலே சமுதாயத்தில்
நல்ல அந்தஸ்து இருக்கிறது என்று பெருமைப்படுபவரும் உண்டு. வாடகைக்குப்
பெரும் பணம் செலவழிப்பதற்குப் பதிலாக சொந்த வீடு இருந்தால் அதை
மிச்சப்படுத்தலாம் என்று எண்ணுவோர்களும் உண்டு. நிலம் அல்லது வீடு
வாங்குவதை சிறந்த முதலீடாக நினைப்பவர்களும் உண்டு. நிலம் வாங்கும் எண்ணம்
இல்லாதவர்கள் கூட தொ¢ந்தவர்கள் இடம் வாங்குகிறார்கள் என்றால் அதன்
அருகிலேயே வாங்கிக் கொள்ளலாம் என நினைத்து இடம் வாங்குவோரும் உண்டு.
குழந்தைகளின் எதிர்காலத்திற்கு அதாவது மேற்படிப்பு, கல்யாணம்
போன்றவற்றிற்குப் பயன்படும் என்று நிலம் வாங்குவோரும் உண்டு. பணம் இல்லாத
நிலையில் கூட வங்கியில் கடன் பெற்று வீடு அல்லது இடம் வாங்குவோரும்
உண்டு.
இப்படி பல காரணங்களுக்காக நிலம் அல்லது வீடு வாங்குபவர்களில் பலருக்கு
அதை எப்படி வாங்குவது, பாதுகாப்பது எப்படி என்பது பற்றிய விவரங்கள்
தொ¢வது இல்லை. எந்தக் காரணத்திற்காக இடம் வாங்குகிறார்களோ அது நிறைவேறும்
வாய்ப்பு எப்படி இருக்கும் என்பது பற்றி ஆராய்வதும் இல்லை. அக்காரணம்
நிறைவேறாத சமயத்தில் பணத்தை இழப்பதுடன் நிம்மதியும் போய் விடுகிறது. அதிக
மக்கள் ஏமாந்தும் போய் விடுகிறார்கள்.
நிலம் வாங்கும் போது நாம் எதற்காக வாங்குகிறோம் என்பதை முதலில் முடிவு
செய்யவேண்டும்.
1. வீடு கட்ட
2. முதலீடு செய்ய
3. குழந்தைகளின் எதிர்காலத்திற்கு
இந்த மூன்றுக்கும் ஏற்றாற்போல் தான் நாம் நிலம் வாங்க வேண்டும். கையில்
பணம் இருக்கிறது என்பதற்காக கண் மூடித்தனமாக எந்த வித குறிக்கோளும்
இல்லாமல் இடம் வாங்குவதை தவிர்க்க வேண்டும்.

1.வீடு கட்ட
வீடு கட்டுவதற்கு நாம் நிலம் வாங்குவதாக இருந்தால், நல்ல சாலை,
போக்குவரத்து, குடிநீர் வசதி, கடைகள், பள்ளிக்கூடம், மருத்துவமனை போன்ற
அடிப்படை வசதிகள் இருக்கிறதா? என்று பார்க்க வேண்டும். நாங்கள் இப்போது
வீடு கட்டவில்லை இன்னும் சிறிது காலம் கழித்து தான் வீடு கட்டப் போகிறோம்
என்று நினைத்து இடம் வாங்குபவர்கள், எவ்வளவு காலத்தில் வீடு கட்ட
போகிறோம்? அதற்குள் மேற்கண்ட அடிப்படை வசதிகள் வருவதற்கு வாய்ப்புகள்
இருக்கிறதா என்பனவற்றை தொ¢ந்து கொள்ள வேண்டும். நாமாகவே புறச் சூழலை
தீர்மானித்து வீடு கட்டுவதற்கு இடம் வாங்கக் கூடாது.
2. முதலீடு செய்வதற்கு
முதலீடு செய்வதற்காக நிலம் வாங்குவதாக இருந்தால் அந்த இடம் வளர்ச்சி அடைய
என்னென்ன வழி முறைகள் இருக்கிறது, அதற்கு எவ்வளவு காலம் ஆகும்?
முதலியவைகளை பற்றி தொ¢ந்து கொள்ள வேண்டும். முதலீட்டுக்காக இடம்
வாங்குவோர் செய்யும் மிகப் பொ¢ய தவறு மற்றவர்கள் சொல்வதை வைத்து இடத்தின்
மதிப்பு வெகுவாக கூடிவிடும் என்று தவறாகக் கணக்கிடுவது தான்.
பொதுவாக Layout போட்டு விற்பனை செய்பவர்கள் வியாபார நோக்குடன்
அரசாங்கத்தின் பல திட்டங்கள், தனியார் நிறுவனங்கள், தொழிற்சாலைகள்
முதலியன அந்த பகுதியில் வர இருக்கிறது என்று சொல்லி விளம்பரப்
படுத்துவார்கள். அதையெல்லாம் நாம் உறுதி செய்து கொள்ள வேண்டும். தனியார்
தொழிற்சாலையோ அல்லது கல்லூ¡¢யோ வந்து விட்டால் மட்டும் அந்த பகுதி
முன்னேற்றம் அடைந்து விடாது. நிறுவனங்களில் வேலை செய்பவர்கள் அதன்
அருகிலேயே குடியிருக்க வீடு கட்ட வேண்டும் அல்லது அந்த நிறுவனமே
அவர்களுக்கு வீடு கட்டி கொடுக்கும் பட்சத்தில் தானாகவே மற்ற அடிப்படை
வசதிகள் வரத் தொடங்கிவிடும். இதனால் அந்த இடம் வளர்ச்சி அடைய ஆரம்பித்து
விடும். பெரும்பாலான நிறுவனங்களில் வேலைக்குச் செல்பவர்கள் அவர்களுடைய
நிறுவனத்தின் பேருந்துகளில் தாங்கள் வேலை செய்யும் இடத்துக்குச் சென்று
விடுவர். மாணவர்கள் பள்ளி அல்லது கல்லூ¡¢ பேருந்துகளில் படிக்கும்
இடத்திற்கு சென்று விடுகிறார்கள். இதனாலேயே மட்டும் அந்த இடம் வளர்ச்சி
பெற்று விடாது. அந்த இடத்தில் உள்ள மனைகள் வீடுகளாகும் போது தான் அந்த
இடம் வளர்ச்சி அடையும்.
3. குழந்தைகளின் எதிர்காலத்திற்கு
குழந்தைகளின் எதிர்காலத்திற்காக நிலம் வாங்குபவர்கள் குழந்தைகளின்
மேற்படிப்புக்கு அல்லது திருமணத்திற்காக வாங்குவார்கள். இந்த அம்சத்தில்
ஒரு வரையறுக்கப்பட்ட காலம் இருப்பதால், அக்காலத்திற்குள் நிலத்தின்
மதிப்பு உயர்ந்து விடுமா? என்பதைத் தீர ஆராய்ந்து வாங்க வேண்டும்.

உண்மையான விலை ஏற்றம் இருக்கிறதா என்று நன்கு விசா¡¢த்துக் கொள்ள
வேண்டும். பல இடங்களில் செயற்கையான விலை ஏற்றத்தையே காண முடிக்கிறது.
நிலம் வாங்கிய ஒருவர் அந்த பகுதியில் ஏதாவது தொழிற்சாலை அல்லது கல்வி
நிறுவனம் வருகிறது என்று தொ¢ந்த உடன் அந்த பகுதியில் உள்ளவா¢டம் மட்டுமே
விசா¡¢த்து, அவர்கள் சொல்லும் விலையை வைத்து நல்ல முன்னேற்றம் அடைந்து
விட்டதாக நினைக்கிறார். உடனே தமக்கு தொ¢ந்தவர்களிடம் இந்த விலை ஏற்றத்தை
குறிப்பிட்டு அவர்களையும் வாங்க சொல்லி பா¢ந்துரை செய்கிறார். இப்படி
இன்னொருவர் வாங்க ஆரம்பித்த உடனே அங்கு உள்ள சிலரால் அந்த இடத்தின்
மதிப்பு கூடிவிட்டது என்று பேசப்படுகிறது. இது இப்படியே பரவி பலபேர்
அங்கு முதலீடு செய்கிறார்கள். ஆனால் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு பிறகு எந்த
வித அடிப்படை வசதிகளும் வராமல் இருக்கும் பட்சத்தில் விலை ஏற்றம் நின்று
போய் சா¢வு ஏற்படுகிறது.
முதலீடு அல்லது குழந்தைகள் வளர்ச்சிக்காக நிலம் வாங்குபவர்கள் இரண்டு
அம்சங்களில் மட்டும் தான் கவனம் செலுத்துகிறார்கள்.
1. இடம் வாங்குவது
2. குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு பிறகு அதிக விலைக்கு விற்பது
இந்த இரண்டிற்கும் இடையில் உள்ள இரண்டு முக்கியமான காரணிகளை மறந்து விடுகிறார்கள்.
1. பாதுகாப்பது
2. பராமரிப்பது
இந்த இரண்டைப் பற்றியும் பலருக்கு விவரம் தெரிவதில்லை. நிலத்தை
வாங்குவதிலும் அதனை அதிக விலைக்கு விற்பதிலும் காட்டும் வேகத்தை அதனைப்
பராமரிப்பதிலும் பாதுகாப்பதிலும் காட்டுவதில்லை.
அதனால்தான் நிலத்தின் உரிமையாளர்கள் பல பிரச்சனைகளைச் சந்திக்க
நேரிடுகிறது. சில சமயம் சொத்துக்களை இழக்கவும் நேர்கிறது.
---------------

http://www.selvaganeshconstructions.com/land_documents.html LAND MEASUREMENT Land can be measured in terms of following units as Centimeters, Meters , Inches, Feet, Cents, Grounds, Acres, which a normal person uses. Where as surveyor uses the terms like Links, Chains, Rods, Ares, and Hectares etc….

Few Examples of Conversion: 100 cents 1 acre 18.5 grounds 1 acre 5.5 cents 1 ground 435.6 sqft 1 cent 100 acres 1 hectare 2.47 cents 1 are

CLASSIFICATION OF LAND Land can be classified and divided into various types as Patta land Puramboke Pathway Idukadu Whereas we are going to deal only with patta land. Patta: Patta is basically revenue record patta land is said to be the private property for which individual obtains a authentication from the government called as patta. Information in patta Patta no Survey number with sub division Village Taluk District Property owner name with his fathers name Nanja / punja Extent in ares / hectares Chitta: Extract of patta is chitta Patta no Survey number with sub division Village Taluk District Property owner name with his fathers name Nanja / punja Extent in ares / hectares Adangal: In this type of vegetation is mentioned Patta no Survey number with sub division Village Taluk District Property owner name with his fathers name Nanja / punja Extent in ares / hectares

FMB: Fmb is abbreviated as field measurement book, which is taken by the government surveyor while measuring the field, in the FMB the details of survey no and its subdivision for individual survey numbers are provided. When combined together forms a village plan. A - Register: A register is government record in which the classification of land is provided for each and every survey numbers with their extent. The information in a register are survey number and its sub division, patta number classification, extent in Ares / hectares. Village Plan: Village plan is the plan show in the entire view of the particular village no i.e. all the FMB for separate survey numbers are merged together, which also shows the adjacent villages, information like road lakes, ponds, etc are mentioned.

VAO Certificate: VAO certificate is given by the village administration officer of that particular village for various reasons like. Road access Death & legal heir certificate Possession of land No acquisition in the property Chitta copy Adangal copy Kist Receipt: Kist receipt is said to be the tax receipt, receipt which is given by the VAO for the land. E.C (Encumbrance Certificate): EC is the certificate which is used to see whether the property is registered, mortgaged etc that is in a word it is used to check whether the property is free from any encumbrances. Applicant name (who apply it) Ec no Ec date Village name Sub register office(register office in which it is applied) Plot no Survey no Extent of area Boundaries Period from which to which Entries of the document if any Document no with date Executants name Purchaser name Value of the property Boundaries of the property register No of entries

Sale Deeds: A property is registered by means of a sale deed document, the information which are provided in the sale deed are Stamp paper in the name of purchaser/ vendor with date Vendor details Purchaser details Property details History of the property Guideline value Total extent as schedule “A” property Conveyed extend as schedule “B” property Layout plan is enclosed Signature of the vendor / purchaser on all pages In The Rear Side Of The First Page Sub register office seal mentioning document no ,pages, volume ,date of execution are mentioned Shortage of stamp paper can be paid by cash which is endorsed by section 41 seal Photo of vendor & purchaser should be affixed Witness signature of 2 persons are entioned Thumb impression of purchaser & vendor are endorsed Date of registration and page number seal is enclosed in all page Special Power Of Attorney: The purpose of special power of attorney is that the executants signs all the deeds i-e, in stamp paper vendor/purchaser place is signed by the person who executed the power deed & only the register office formalities is done by the special power agent the power agent photo is to be affixed in the sale deed where he has to sign power will not to be reflected in the EC. General Power Of Attorney: In this the power agent acts on behalf of the purchaser or the vendor and executes the sale deed on his self by signing in all the deeds and in register office documents, power will not be reflected in theEC.

Mortgage deed: If any property is pledged in bank or to any individual person that deed is said to be mortgage deed, this deed will reflect in the EC. Release deed: Ones the mortgage deed is released it can be obtained by released it can be obtained by release deed or clearance certificate from the person who mortgaged it. Nri”s Power Of Attorney: If any person in foreign who is going to buy or sell a property he can nominate a person as his power agent, in that case the power of attorney should be notarized by the foreign embassy o legal attorney of that country (which he/she resides) and after that it should be adjudicated in concerned SRO , in Chennai. Copy of the Document: If any document is unfound or if we require additional copy of the particular document we can apply in the concern SRO for the same which is also said to certificate copy .i-e. If the document is lost a police compliant should be given and public notice to be published by advocate ,if no intimation /information with 21 days the copy document can be treated as original document In case of more than two person purchases the property they can have separate copy document

Partition Deed: Settlement can be done between the family members are husband, wife, brothers, sisters etc any blood relations Gift Deed: If the property is gifted to any one without any consideration it is conveyed by a deed known as gift deed. Examples: in an approved layout the roads, parks, etc should be gifted to the particular village president that is conveyed by a way of gift deed. No fees for the deed. Will: The property of a person can be shared and conveyed to his heris by way of WILL, it may be either registered or UN registered one will should be enforced after the demise of the executants. Death Certificate: This is used for the purpose of ancestral property execution in our case ,it should be provided by the corporation commissioner, thasildar, municipality officer. Legal Heir Ship Certificate: This is also used for the purpose of ancestral property execution in our case it should be provided by the corporation commissioner, thasildar, municipality officer. NOC (No Objection Certificate): No objection certificate is given by the heirs who are not included in the sale deed stating that they have no objection in selling their father /mother property if they a share in the property. Classification Of Approval: Approval can be classified as follows CMDA & DTCP and panchyath Layout approval- if more than 24 cents Sub division layout approval-if less than 24 cents